Quanto ti costa davvero vendere sui portali, misurato su un anno

Il costo di un portale non è la percentuale che ti ricordi

Fra il numero che hai in testa e quello che è uscito davvero dal conto ci sono tre cose.

• La base su cui si applica. Non è sempre il prezzo della camera: nel contratto di Booking dentro ci restano l'IVA e gli extra che l'ospite ha accettato prima del check-in.
• L'IVA sulla commissione. Se non hai partita IVA quel costo ti arriva con l'imposta sopra, e il 15 per cento che avevi in mente non è il 15 per cento che paghi.
• La tua percentuale. Booking non pubblica nessun tariffario: è fissata struttura per struttura, e i programmi a cui aderisci la alzano.

La base è più larga del prezzo della camera

La clausola 2.2.2 delle Clausole Generali per i partner di Booking.com non commissiona il prezzo della camera: commissiona l'importo della prenotazione, che è una cosa più larga e comprende voci che non ti aspetti.

La conseguenza pratica riguarda il conto che stai per fare qui sotto. Se prendi la percentuale del contratto e la moltiplichi per il fatturato camere, ti esce un numero più basso di quello vero, perché la base non era quella. La percentuale da mettere nel calcolatore si legge sulla fattura di commissione di un mese pieno, dividendo quello che hai pagato per quello che hai incassato in quel mese: è l'unico modo per prendere dentro anche la parte di base che non avevi contato.

Che cosa entra nella base, voce per voce, con il testo della clausola citato per esteso e il conto completo su una singola prenotazione, è in Quanto ti resta di una prenotazione da 100 euro.

Il numero che ti serve per il conto non lo trovi in nessun articolo

Sta nel tuo Extranet e nel contratto. Un listino pubblico di Booking non esiste, e ogni percentuale che leggi in un articolo, compresa quella qui sotto, è una stima di terzi che serve solo a capire se sei dentro o fuori scala.

Gli unici ordini di grandezza verificabili stanno in un documento pubblico dell'AGCM, il provvedimento 31126 del 12 marzo 2024, che riporta quanto dichiarato da Federalberghi. Ti servono per una cosa sola: accorgerti se il numero che hai letto sulla fattura è molto più alto di quello che pensavi, perché quasi sempre vuol dire che sei dentro un programma che lo alza.

Quali sono quei programmi, quanto costa ciascuno e in quanto fatturato aggiuntivo si ripaga il badge sono in Partner Preferiti Booking: quanto costa il badge.

Su Airbnb non c'è una percentuale contrattata: ci sono due strutture

Qui non si tratta, e non c'è niente da leggere nell'Extranet: Airbnb assegna a ogni account una delle sue due strutture di costo, e la differenza fra le due non è di punti percentuali, è di chi paga. Nei costi condivisi una quota è tua, indicata da Airbnb nel 3 per cento per gran parte degli host, e un'altra la paga l'ospite, dal 14,1 al 16,5 per cento del subtotale. Nei costi singoli il conto è tutto tuo, e Airbnb indica il 15,5 per cento per la maggior parte degli host.

Per il conto di questa pagina conta un punto solo, ed è quello che fa sbagliare le somme: nei costi condivisi il tuo costo è il 3 per cento, non il 18 che si ottiene sommando la quota dell'ospite. Quella alza il prezzo che l'ospite vede, ma non esce dalla tua tasca.

Airbnb sta però spostando gli host verso il costo singolo, e chi non tocca niente espone lo stesso prezzo e incassa meno. La scadenza per rivedere i prezzi, con le parole di Airbnb, è il 13 ottobre per chi risiede nello Spazio economico europeo o in Svizzera e il 15 settembre per chi risiede fuori: l'anno di riferimento rileggilo sulla pagina ufficiale prima di fidarti di una data letta altrove, compresa questa. Il passaggio, con la tabella dei numeri rifatta con l'IVA italiana e il calcolatore che ti dice a che prezzo rimettere l'annuncio, è in Airbnb passa al 15,5% a carico tuo.

Il conto sull'anno, non sulla singola notte

Qui sotto metti gli incassi lordi dell'ultimo anno per canale e la percentuale che paghi davvero. Il calcolatore fa tre cose che a mente non vengono: somma canali con basi diverse, aggiunge l'IVA sulla commissione dove ti spetta, e traduce il costo in numero di prenotazioni.

Le ipotesi, dichiarate prima e non nelle note. Contiamo solo la commissione, non gli storni su cancellazioni e mancate presentazioni. Nei costi condivisi di Airbnb contiamo solo la quota a tuo carico. Senza partita IVA la commissione ti arriva con l'IVA italiana sopra, mentre con partita IVA la fattura di Booking viene da una società estera in reverse charge e l'imposta è neutra se la detrai per intero: se non sai in quale dei due casi sei, è una domanda da commercialista. E qui dentro non c'è nessuna imposta sul reddito.

Come si legge il risultato. La percentuale media effettiva è il numero da confrontare con quello che avevi in testa, e quasi sempre è più alta. Le prenotazioni che il costo si è mangiato sono la stessa cifra tradotta in notti: è la riga che serve a decidere, perché un numero di prenotazioni lo confronti con la tua stagione, una percentuale no.

Quello che non è un costo del portale, e viene confuso con quello

Nell'estratto del portale ci sono voci che sembrano costi e non lo sono, e finiscono nel conto sbagliato in tutte e due le direzioni: c'è chi le conta due volte e si spaventa a vuoto, e chi non le conta e si ritrova un debito.

• La ritenuta del 21 per cento. L'intermediario la opera quando incassa o interviene nel pagamento, ed è una ritenuta a titolo di acconto: non è un costo in più, è imposta pagata in anticipo che si scomputa in dichiarazione. L'importo esatto lo leggi sulla certificazione unica che ti manda il portale.
• L'imposta di soggiorno. Non è tua. La incassi dall'ospite e la versi al Comune, e nel margine non deve comparire né fra i ricavi né fra i costi. Quando e come si versa sta nel calendario degli adempimenti.
• L'imposta sul reddito. È un costo tuo, ma non del portale, e in cedolare secca si calcola sull'intero corrispettivo: la commissione non abbatte l'imponibile. Aliquote, soglie e il numero di appartamenti oltre il quale cambia tutto sono in Quanti appartamenti puoi affittare senza partita IVA.

Il prezzo sul tuo sito puoi farlo più basso

Se il conto dell'anno ti ha convinto a spostare qualcosa sul canale diretto, la prima domanda è se puoi fare un prezzo diverso. Puoi, e non è un'interpretazione: dal 2017 in Italia c'è una norma che rende nulli i patti di parità tariffaria, e il contratto di Booking ne prende atto.

Quello che serve sapere per il conto di questa pagina finisce qui: il vincolo che credevi di avere non c'è, quindi lo sconto sul diretto è una leva che puoi usare davvero. Restano in piedi altri divieti contrattuali, che però non riguardano il prezzo e vengono confusi con quello di continuo. Quali sono, cosa resta vietato e quanto conviene scontare è in Puoi fare un prezzo più basso sul tuo sito?.

Perché sul tuo nome ti trovano prima loro

C'è un costo che non compare in nessuna fattura: le persone che ti cercano già per nome, che ti avrebbero prenotato comunque, e che finiscono su un portale perché il primo risultato è suo. Su quella prenotazione la commissione la paghi per intero e non hai comprato niente.

Le cause sono poche e quasi tutte sistemabili: il sito non indicizzato, il nome scritto in modo diverso su ogni canale, il profilo dell'attività non collegato, oppure un annuncio a pagamento sul tuo nome. Sono in Cerchi il tuo B&B su Google e trovi prima Booking.

Se invece il problema è a monte, cioè non esisti proprio sulla mappa, si parte da La tua struttura non compare su Google Maps.

Spostare una prenotazione sul diretto vuol dire prendersi tre cose

Non basta avere un sito. Perché una prenotazione diretta esista serve che l'ospite trovi un prezzo, un modo di prenotare e delle condizioni scritte, e serve che tu abbia pronto quello che gli consegni dopo. Sono cose che sul portale non hai mai dovuto preparare, perché le metteva lui, e sono anche il motivo per cui il canale diretto costa qualcosa in tempo pur costando zero in commissione.

Il prezzo lo puoi fare diverso, e più basso, come si è visto due sezioni fa. Il codice identificativo va scritto sulla pagina, perché una pagina che espone camere, prezzi o un modulo di richiesta è un annuncio a tutti gli effetti: dove metterlo è in Dove scrivere il CIN sul sito della tua struttura. E il documento che dai all'ospite quando paga te lo devi ricordare tu, perché sul portale non te ne accorgevi: quando serve e quando ci vuole il bollo è in La ricevuta all'ospite e la marca da bollo da 2 euro.

Non ti stiamo dicendo di chiudere i portali

Sarebbe un consiglio comodo da dare e pessimo da seguire. I portali portano domanda che tu non hai: persone che non ti conoscono, che non ti cercherebbero mai per nome e che senza quella vetrina non arriverebbero. Su quelle prenotazioni la commissione è il prezzo di un servizio che hai ricevuto davvero.

La differenza da tenere in mente è fra costo e spreco. È costo la commissione su chi ti ha scoperto lì. È spreco la commissione su chi ti conosceva già, ti ha cercato per nome e ha trovato prima loro. Il primo gruppo lo stai comprando, il secondo lo stai regalando.

Per questo la domanda giusta non è se chiudere i portali, ma quanto pesa oggi il canale su cui la commissione è zero, e cosa serve per farlo pesare un po' di più. Chi smonta tutto per principio, di solito, l'anno dopo rimette gli annunci con meno recensioni di prima.

Le cinque cose da controllare questa settimana

Un'ora in tutto, e sono tutte verifiche che si fanno sui tuoi documenti, non su un articolo.

• Leggi la tua percentuale nell'Extranet. È l'unico posto dove sta scritta, e quasi sempre non è quella che ricordavi.
• Controlla se sei dentro un programma che la alza, fra Partner Preferiti, Preferiti Plus e Visibility Booster. Il conto sul badge è in Partner Preferiti Booking: quanto costa il badge.
• Guarda su quale base viene calcolata, aprendo la fattura di commissione di un mese pieno e confrontandola con gli importi delle prenotazioni.
• Verifica in quale struttura di costo sei su Airbnb, e se hai già corretto i prezzi in vista della scadenza che Airbnb indica per chi risiede nello Spazio economico europeo, il 13 ottobre. L'anno si rilegge sulla pagina ufficiale.
• Rifai il conto con il calcolatore qui sopra, e segnati il numero di prenotazioni: è quello che userai per decidere, non la percentuale.