Airbnb passa al costo singolo del 15,5%: cosa devi fare prima della scadenza

La risposta in due righe

Airbnb sta unendo i due costi del servizio, quello a carico tuo e quello a carico dell'ospite, in un unico costo del 15,5% a carico dell'host. Non è che Airbnb tenga per sé molto di più: nel suo esempio la quota che trattiene è la stessa, cambia chi la versa. E cambia una cosa che ti riguarda ogni giorno, cioè che il prezzo che imposti diventa quello che l'ospite vede.

La scadenza per rivedere i prezzi, per chi si trova nello Spazio economico europeo o in Svizzera, è il 13 ottobre 2026. Fuori da quell'area è il 15 settembre. Chi non fa niente entro la scadenza continua a esporre lo stesso prezzo di prima e incassa meno.

Le due strutture di costo, in parole normali

Oggi Airbnb prevede due modi di far pagare il proprio servizio, e probabilmente non hai mai avuto motivo di sapere in quale dei due sei.

Nei costi condivisi paghi tu una parte e paga l'ospite l'altra. Airbnb indica che gran parte degli host paga il 3%, mentre l'ospite paga dal 14,1% al 16,5% del subtotale della prenotazione. È il motivo per cui il prezzo che imposti e quello che l'ospite vede a schermo non coincidono mai.

Nei costi singoli paghi tutto tu, e l'ospite vede esattamente il prezzo che hai impostato. Airbnb indica che la maggior parte degli host paga il 15,5%, che gli altri di solito versano fra il 14% e il 16%, e che per gli annunci in Brasile e Messico resta il 16%. Questa struttura è già obbligatoria per alcuni: chi propone alloggi tradizionali come hotel e appartamenti con trattamento alberghiero, e chi usa un software di gestione immobiliare.

Un dettaglio che vale soldi: la percentuale non si calcola solo sul pernottamento. Airbnb scrive che i costi del servizio sono una percentuale del prezzo giornaliero e di eventuali costi addebitati dall'host, escluse le tasse e i costi del servizio dell'ospite. Le pulizie, quindi, entrano nella base.

Il conto, e lo stesso conto con l'IVA italiana

Airbnb pubblica un esempio a 100 euro. Lo riportiamo, e ci aggiungiamo la riga che interessa a chi ospita in Italia.

Le prime tre righe sono l'esempio ufficiale di Airbnb, che dichiara di non tenere conto delle tasse. La quarta rifà il conto per un host italiano senza partita IVA: in quel caso lo strumento di correzione dei prezzi include l'imposta nel prezzo. Attenzione a una cosa, perché il conto altrimenti non torna: l'esempio con l'IVA che Airbnb pubblica è in dollari e usa un'aliquota del 20%, e la percentuale si applica al prezzo corretto al netto dell'imposta, cioè a 115 e non a 119. Qui è rifatto in euro al 22%. Il conto per esteso: 115 x 15,5% = 17,83; 17,83 x 22% = 3,92; 115 + 3,92 = 118,92, arrotondato a 119; 119 meno 17,83 meno 3,92 = 97,25.

Se non tocchi i prezzi

Airbnb lo scrive senza giri di parole: se mantieni il prezzo a 100 euro, guadagni 84,50 euro dopo la deduzione dei costi singoli del 15,5%, e l'ospite continua a vedere 100 euro.

Sono 12,50 euro a notte in meno su una tariffa da 100, prima ancora di considerare l'IVA sul costo del servizio. Su venti notti al mese fanno 250 euro. Ed è il punto più importante di tutta la vicenda: il passaggio in sé non ti toglie niente, la mancata correzione dei prezzi sì.

Una precisazione utile per non farsi prendere dall'ansia sulle prenotazioni già in calendario: Airbnb indica che i costi singoli si applicano solo alle prenotazioni effettuate dopo il passaggio. Quello che hai già confermato resta alle condizioni di prima.

Cosa controllare prima di rivedere i prezzi

Prima di aprire lo strumento di correzione dei prezzi, quattro verifiche che cambiano il numero da usare.

• La tua percentuale. Il 15,5% è la percentuale della maggior parte degli host, non di tutti: Airbnb indica una forbice fra il 14% e il 16% e dichiara che quel 15,5% si basa sulla media globale dei suoi costi del servizio. Apri il dettaglio dei guadagni di una tua prenotazione recente, dove l'importo del costo del servizio è indicato, prima di applicare la percentuale che leggi in una guida.
• Se usi un channel manager o un gestionale. Airbnb indica che la struttura a costi singoli è già obbligatoria per chi usa un software di gestione immobiliare, e che lo strumento di correzione automatica è pensato per gli host che non ne usano uno. Se i prezzi te li spinge un gestionale, la correzione va fatta lì, altrimenti al primo aggiornamento del calendario ti riscrive sopra i vecchi valori.
• Le tariffe extra. Se addebiti le pulizie o altri supplementi, ricorda che rientrano nella base di calcolo del costo del servizio. Una tariffa notte bassa con pulizie alte non ti mette al riparo.
• Sconti e promozioni attive. Sconti settimanali, mensili e promozioni si applicano al prezzo che imposti. Se alzi la tariffa base senza guardare gli sconti già attivi, il risultato sui soggiorni lunghi non è quello che ti aspetti.

Se hai partita IVA il conto è un altro

Sul costo del servizio si applica l'IVA, e Airbnb distingue due situazioni con una differenza pratica sensibile.

Se non sei registrato ai fini IVA, lo strumento di correzione dei prezzi include automaticamente l'imposta nel prezzo corretto. È la quarta riga della tabella qui sopra.

Se hai partita IVA e assolvi l'imposta in autonomia, lo strumento non la conteggia: nell'esempio di Airbnb l'ospite vede 115, tu incassi 97 e continui a versare l'IVA per conto tuo. Airbnb continua comunque a emettere le fatture per il costo del servizio, che ti servono per adempiere.

C'è poi un avvertimento che Airbnb stessa mette nella pagina e che in Italia pesa: alzando le tariffe aumenta il fatturato lordo, quindi si può raggiungere prima una soglia. Se sei vicino a un limite che ti riguarda, di regime fiscale o di numero di immobili, questa è l'occasione per parlarne con il commercialista prima di rivedere i prezzi, non dopo. Sulle soglie che contano per chi affitta più di un appartamento abbiamo scritto Quanti appartamenti puoi affittare senza partita IVA.

Ultima cosa da non confondere: la ritenuta del 21% che l'intermediario opera sui corrispettivi delle locazioni brevi è un'altra cosa e non c'entra con i costi del servizio. Resta sempre una ritenuta d'acconto, non chiude i conti con il fisco. Il conto completo di cosa ti resta lo trovi in Quanto ti resta di una prenotazione da 100 euro.

Le tre cose da fare questa settimana

Ridotto all'osso, e con una data sopra.

• Apri il dettaglio dei guadagni di una prenotazione recente e leggi la percentuale che paghi oggi. Cinque minuti, e ti evita di fare il conto sulla percentuale sbagliata.
• Decidi il prezzo nuovo e correggilo dove nasce, nello strumento di Airbnb se gestisci a mano, nel gestionale se ne usi uno. Poi verifica il risultato su una data reale, guardando cosa vede l'ospite e cosa incassi tu.
• Segnati il 13 ottobre 2026 e riapri la pagina ufficiale di Airbnb qualche giorno prima. Le date le decide Airbnb e possono cambiare: la fonte da controllare è la sua, non la nostra.

Cosa cambia sui tuoi altri canali

Alzando il prezzo su Airbnb per assorbire il costo singolo, quel prezzo diventa il più alto che esponi. Chi ti trova sul portale e poi cerca il nome della struttura vedrà la differenza, e questa è una notizia buona, non cattiva.

In Italia, infatti, non sei obbligato ad allineare i prezzi. L'articolo 1, comma 166, della legge 4 agosto 2017 n. 124 rende nullo ogni patto con cui un'impresa turistico-ricettiva si obbliga a non offrire al cliente finale condizioni migliori di quelle praticate tramite terzi. Puoi vendere a meno sul tuo canale diretto. La cosa merita una guida a parte, e infatti ce l'ha: Puoi fare un prezzo più basso sul tuo sito?

Serve però tenere presente un dato, per non aspettarsi troppo. Secondo lo European Hotel Distribution Study 2024 di HOTREC, con dati riferiti al 2023 e 494 osservazioni italiane, in Italia la distribuzione diretta pesa il 63,7% dei pernottamenti, ma la prenotazione in tempo reale sul sito della struttura vale solo il 7,5%. Telefono ed e-mail insieme fanno il 41,1%. Sono dati raccolti su alberghi, non su B&B e case vacanza, quindi non vanno estesi all'extralberghiero senza cautela. Quello che dicono comunque è che in Italia il canale diretto esiste eccome, ma passa prima di tutto da una persona che ti chiama o ti scrive dopo aver visto dove stai.

La conseguenza pratica per te, questo autunno, è semplice. Ogni prenotazione che arriva fuori dal portale ti fa risparmiare l'intero 15,5%, mentre su Airbnb lo paghi comunque, che tu abbia rivisto i prezzi o no.