Quanti appartamenti puoi affittare prima di diventare impresa

La risposta corta

Il regime delle locazioni brevi si applica se destini a questa finalità non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Superata la soglia, l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Attenzione a come si legge questa frase, perché è qui che nascono i guai. La soglia non dice che sotto i due la partita IVA non serve mai e sopra i due serve sempre. Dice che sopra i due la legge presume l'impresa. Si può finire nell'attività d'impresa anche con un solo immobile, se quello che offri non è una locazione ma un servizio di ospitalità.

La norma che ha cambiato il numero, e cosa dice soltanto

Il numero è cambiato con la legge 30 dicembre 2025 n. 199, la legge di bilancio 2026, articolo 1 comma 17. Quel comma fa una cosa sola: nell'articolo 1 comma 595 della legge 178/2020 sostituisce le parole "quattro appartamenti" con "due appartamenti". Il testo si legge su Normattiva.

Il quadro completo e aggiornato è nella guida dell'Agenzia delle Entrate Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari, aprile 2026. È la fonte da tenere aperta mentre leggi qualsiasi altra cosa su questo tema, perché è quella che decide.

Vale la pena rileggere la definizione, perché conta più della soglia. Sono locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari e portali telematici. Rientrano anche i contratti con fornitura di biancheria e pulizia dei locali, la sublocazione, il comodato oneroso e la locazione di singole stanze. Per i contratti fino a 30 giorni non c'è obbligo di registrazione.

Cosa cambia rispetto a prima

Il confronto serve a capire perché gli articoli vecchi sembrano ancora plausibili: sbagliano un dato solo.

Cosa vuol dire che l'attività si presume imprenditoriale

Vuol dire che, superata la soglia, non si discute più caso per caso: si entra in un altro regime, con adempimenti che non c'entrano nulla con quelli di prima. In ordine di impatto pratico:

• Partita IVA e codice ATECO. La classificazione ATECO 2025, in vigore dal 1 aprile 2025, ha riscritto la codifica dell'extralberghiero. Il codice esatto si verifica sullo strumento di consultazione ISTAT o con il commercialista: le corrispondenze fra vecchi e nuovi codici che circolano sui blog non sono affidabili.
• Iscrizione al Registro delle Imprese e posizione previdenziale.
• IVA sui corrispettivi e certificazione dei corrispettivi con documento commerciale. Chi certifica i corrispettivi ha anche adempimenti propri sugli incassi elettronici, elencati nel calendario degli adempimenti.
• Tassazione come reddito d'impresa: la cedolare secca non si applica. I due regimi sono alternativi, non due opzioni fra cui scegliere ogni anno a piacere.
• SCIA allo Sportello unico per le attività produttive: l'articolo 13-ter comma 8 del DL 145/2023 la prevede per chi esercita la locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, e l'esercizio senza SCIA è sanzionato da 2.000 a 10.000 euro dal comma 9.

Un'avvertenza su questo passaggio

Riguarda la SCIA. Regione Lombardia, nella sua informativa sul CIN, scriveva che la SCIA per le locazioni turistiche imprenditoriali sarebbe avvenuta su un modello predisposto dal Ministero del Turismo. Non risulta una conferma pubblica che quel modello nazionale sia stato emanato: prima di darlo per disponibile, chiedi al SUAP del tuo comune, che è comunque l'ufficio a cui la SCIA va presentata.

Le aliquote che esistono, e quella che non esiste

Le aliquote della cedolare secca sulle locazioni brevi sono due: 26 per cento in via ordinaria, ridotta al 21 per cento per i redditi riferiti ai contratti stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta, a scelta del contribuente. L'unità va individuata nella dichiarazione dei redditi relativa a quel periodo d'imposta. La struttura è stata introdotta dalla legge di bilancio 2024 (L. 213/2023) ed è confermata dalla guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026.

Non esiste un'aliquota del 30 per cento. Circola dappertutto, di solito nella formula "dal 2026 il 30 per cento sulla terza e quarta unità", e viene da una bozza della manovra che diversi portali fiscali hanno pubblicato come se fosse legge senza mai correggerla. C'è anche un motivo logico per cui non può esistere: con un tetto di due appartamenti, una terza e una quarta unità in cedolare non esistono proprio.

Un dettaglio che pesa più di quanto sembri: la cedolare si applica sull'intero canone indicato nel contratto, senza l'abbattimento forfettario del 5 per cento della tassazione ordinaria. Un corrispettivo forfettario per altri servizi entra nella base imponibile; restano fuori le spese per servizi accessori sostenute direttamente dal conduttore o riaddebitate sui costi e consumi effettivi.

La cedolare sostituisce Irpef, addizionali regionale e comunale e, sui contratti eventualmente registrati, imposta di registro e di bollo.

La ritenuta del 21 per cento non chiude i conti

Gli intermediari e i gestori di portali, residenti e non residenti, quando incassano o intervengono nel pagamento operano una ritenuta del 21 per cento sempre a titolo di acconto, qualunque sia il regime che hai scelto. La legge di bilancio 2024 ha mantenuto esplicitamente sia la misura sia la natura di acconto.

La conseguenza pratica per chi sta al 26 per cento è che quel 21 non chiude niente: in dichiarazione resta un saldo da versare. Chi ha guardato l'estratto del portale e ha pensato di avere già pagato tutto si trova un debito.

Altri dettagli dalla stessa guida dell'Agenzia. La ritenuta si applica sull'intero importo che il conduttore deve versare, provvigione compresa se è a tuo carico, e non si applica su deposito cauzionale e penale. Non la operano banche, istituti di pagamento, Poste e i servizi di pagamento digitale, perché intervengono come prestatori di servizi di pagamento e non come intermediari.

Se vuoi vedere l'effetto di commissioni, ritenuta e imposte su un singolo soggiorno, ne parliamo in Quanto ti resta di una prenotazione da 100 euro.

Locazione turistica e attività ricettiva non sono la stessa cosa

Questa è la confusione che costa di più, perché non riguarda quanto paghi ma quale mondo di regole ti si applica.

La locazione turistica resta un contratto di locazione. L'attività ricettiva, alberghiera o extralberghiera, è disciplinata dalla legge regionale sul turismo, con tipologie, requisiti e titoli abilitativi propri. Il meccanismo, semplificando: la legge regionale definisce la tipologia; il Comune riceve la SCIA oppure la comunicazione tramite il SUAP; la Regione o la Provincia rilascia il codice regionale e le credenziali del portale statistico; poi si passa dalla Banca Dati delle Strutture Ricettive per il CIN.

Quanto cambia da regione a regione: moltissimo. Numero massimo di camere e di posti letto, obbligo o meno di residenza del titolare, periodi di chiusura, possibilità di servire la colazione, e persino i nomi delle categorie, visto che la foresteria lombarda esiste solo in Lombardia. Non c'è una definizione nazionale uniforme di B&B o di casa vacanze, e i requisiti edilizi e igienico-sanitari li fissano i regolamenti comunali. Per il tuo caso le fonti sono due: la legge regionale sul turismo e il SUAP del tuo comune.

Perché ti riguarda anche con due soli appartamenti: se offri la colazione o servizi alla persona, non sei più dentro la locazione. La guida dell'Agenzia delle Entrate include fra le locazioni brevi i contratti con fornitura di biancheria e pulizia dei locali; oltre a quelli il perimetro va valutato caso per caso, e non è una valutazione da fare da soli.

Cosa serve comunque, soglia o non soglia

Nessuno degli adempimenti qui sotto dipende dal numero di appartamenti o dal fatto che tu abbia la partita IVA. È l'elenco che sorprende chi pensa che essere piccoli sia di per sé una franchigia.

• CIN. Serve a tutte le strutture ricettive e a tutte le unità date in locazione per finalità turistiche o in locazione breve, gestite in qualunque forma, imprenditoriale e non. Si richiede sul portale BDSR con SPID o CIE.
• Codice regionale. In molte regioni resta ed è anzi il prerequisito per ottenere il CIN: Regione Lombardia scrive che il CIN può essere richiesto solo se si è già in possesso del CIR. Il CIN sostituisce il codice regionale negli annunci, non nell'iter amministrativo.
• Comunicazione degli ospiti alla questura su Alloggiati Web, entro 24 ore dall'arrivo e entro 6 ore per i soggiorni sotto le 24 ore, ai sensi dell'articolo 109 del TULPS.
• Rilevazione statistica sul movimento dei clienti, da inviare al portale statistico regionale, di norma con cadenza mensile e anche nei mesi di chiusura, dichiarando zero arrivi e zero presenze. L'obbligo di risposta discende dal D.Lgs. 322/1989 e la sanzione è quella dell'articolo 7. Se sei in locazione turistica, verifica sul portale della tua regione se sei fra i soggetti tenuti.
• Imposta di soggiorno, dove il Comune l'ha istituita: versamenti secondo il regolamento comunale e dichiarazione annuale telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo.
• Requisiti di sicurezza dell'articolo 13-ter comma 7: rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio ed estintori portatili a norma.

Dove finisce questa guida e comincia il commercialista

Questa guida ti dice cosa esiste e dove è scritto. Non ti dice cosa conviene, e non è prudenza formale: la convenienza dipende da quanto incassi, da quali altri redditi hai e da quante unità userai davvero nell'anno. Sono informazioni che una pagina web non ha.

Le domande da portare al commercialista, se stai per prendere un altro appartamento:

• con i miei numeri, conviene restare a due unità in locazione breve o passare all'impresa?
• quale unità indico come unità al 21 per cento nella dichiarazione di quest'anno?
• se passo all'impresa, cosa cambia sulla mia posizione previdenziale e sull'IVA?
• l'immobile che sto per prendere ha la destinazione d'uso giusta per quello che voglio farci?