Il calendario degli adempimenti di una struttura ricettiva, mese per mese

Come usare questo calendario

Due avvertenze prima di partire, e sono le più importanti di tutta la pagina. La prima: una parte di questi obblighi non è nazionale. Le regole per aprire, il nome del codice regionale, il portale statistico e l'esistenza stessa dell'imposta di soggiorno dipendono dalla tua regione e dal tuo comune. Dove è così, qui trovi il meccanismo e il posto in cui verificare, non un numero valido ovunque.

La seconda: cambia anche in base a chi sei. Un B&B con partita IVA, un affittacamere e chi affitta un appartamento in locazione breve senza impresa hanno tre percorsi diversi, soprattutto sul lato fiscale. Le voci che riguardano solo alcuni sono segnalate.

La mappa completa

Questa tabella è la pagina. Il resto sono le spiegazioni.

Una volta sola, prima di aprire

L'ordine dei passaggi conta, perché ognuno è il prerequisito del successivo e saltarne uno blocca tutto quello che viene dopo.

Si parte dal Comune. Le attività ricettive vere e proprie, dagli alberghi ai B&B agli agriturismi, si avviano di norma previa SCIA ai sensi dell'articolo 19 della legge 241/1990, presentata al SUAP. Le case e appartamenti per vacanza e le locazioni turistiche, in molte regioni, si avviano invece con una comunicazione al Comune. Quale delle due strade riguardi te lo stabilisce la legge regionale sul turismo, che definisce anche le tipologie e i requisiti: camere e posti letto massimi, residenza del titolare, periodi di chiusura, colazione. Non esiste una definizione nazionale uniforme di B&B o di casa vacanza, quindi la legge regionale e il regolamento edilizio e di igiene del tuo comune sono lettura obbligata.

Dopo la validazione, la Regione o la Provincia rilascia il codice identificativo regionale e le credenziali dei portali. Solo a quel punto puoi chiedere il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, con SPID o CIE. Nel percorso ordinario non presenti nessuna istanza: è la regione che ricodifica il codice come CIN e lo trasmette al Ministero, e i 30 giorni di cui si legge in giro sono il termine per l'istanza diretta al Ministero nei casi residuali del comma 3. Chi scrive che il CIN ha sostituito il codice regionale, e che quello regionale non serve più, dice una cosa falsa nella maggior parte delle regioni: il CIN lo sostituisce negli annunci, non nell'iter amministrativo.

Chi esercita locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale ha in più l'obbligo di SCIA al SUAP previsto dall'articolo 13-ter comma 8 del DL 145/2023, con sanzione da 2.000 a 10.000 euro per chi esercita senza. Sulle modalità operative conviene sentire il proprio SUAP: il modello unico annunciato a livello ministeriale non risulta pubblicamente confermato come operativo.

Nello stesso blocco iniziale rientrano i requisiti di sicurezza del comma 7 dello stesso articolo: rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio ed estintori portatili a norma, uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione con un minimo di uno per piano, con sanzione da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione. Attenzione alla platea: il comma 7 è scritto per le unità immobiliari ad uso abitativo date in locazione turistica o breve. Per le strutture alberghiere ed extralberghiere gli obblighi antincendio derivano dalla normativa antincendio applicabile e dalla legge regionale sul turismo, spesso già richiesti in sede di SCIA, e vanno verificati con un tecnico.

A ogni arrivo

Due cose, ogni volta, senza eccezioni legate alla dimensione della struttura.

La comunicazione delle generalità degli ospiti alla questura tramite Alloggiati Web, prevista dall'articolo 109 del TULPS: entro 24 ore dall'arrivo, ridotte a 6 ore per i soggiorni di durata inferiore alle 24 ore. Vale anche per chi affitta una sola stanza in modo occasionale, e la sua omissione non è un semplice illecito amministrativo.

L'identificazione dell'ospite. La circolare del Ministero dell'Interno del 18 novembre 2024 chiede di verificare che il documento corrisponda alla persona. Il TAR Lazio l'aveva annullata, ma il Consiglio di Stato ha riformato quella sentenza con decisione depositata il 21 novembre 2025, confermando la circolare e precisando che l'identificazione può avvenire anche da remoto, con videochiamata in tempo reale al momento dell'accesso. La key box non è vietata in sé: è vietato usarla senza nessuna verifica dell'identità.

Dove il Comune ha istituito l'imposta di soggiorno, si aggiunge la riscossione dall'ospite, con le esenzioni e il limite di notti previsti dal regolamento comunale.

Ogni mese

La rilevazione sul movimento dei clienti si invia al portale statistico della tua regione, di norma entro i primi giorni del mese successivo. È obbligatoria per il D.Lgs. 322/1989, riguarda anche chi ha una camera sola e va inviata anche nei mesi di chiusura dichiarando zero arrivi e zero presenze. La sanzione per la mancata risposta arriva fino a 2.065,83 euro per le persone fisiche e a 5.164,57 euro per enti e imprese.

Nello stesso giro mensile, se il tuo comune lo prevede, rientra il versamento dell'imposta di soggiorno raccolta dagli ospiti. La periodicità però non è nazionale: alcuni comuni chiedono versamenti mensili, altri trimestrali o quadrimestrali, e la scadenza sta nel regolamento comunale.

Chi ha partita IVA ha in più le proprie scadenze fiscali ordinarie, che gestisce con il commercialista e che non elenchiamo qui perché dipendono dal regime.

Giugno

Il 30 giugno è la scadenza della dichiarazione dell'imposta di soggiorno, su modello nazionale approvato con decreto MEF del 29 aprile 2022. Si presenta cumulativamente ed esclusivamente in via telematica, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto. È una dichiarazione a sé, distinta dai versamenti periodici: aver versato tutto durante l'anno non ti esonera dal presentarla. Le sanzioni per dichiarazione omessa o infedele vanno dal 100 al 200 per cento dell'importo dovuto.

Nello stesso periodo si concentra la dichiarazione dei redditi. Per chi affitta in locazione breve, cioè con contratti non superiori a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio di impresa, è il momento in cui si sceglie la cedolare secca e si individua l'unità a cui applicare l'aliquota ridotta. Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi di aprile 2026 le aliquote sono due: 26 per cento in via ordinaria e 21 per cento per una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, a scelta del contribuente, indicata in dichiarazione.

C'è poi una trappola che si vede solo qui: quello che il portale ha trattenuto non chiude i conti. È spiegata in quanti appartamenti puoi affittare senza partita IVA.

Gennaio

Gennaio è il mese in cui si ricontrolla, perché è quando entrano in vigore le novità.

Le delibere tariffarie comunali cambiano tipicamente con il 1 gennaio, quindi l'importo dell'imposta di soggiorno e le esenzioni vanno riletti sull'atto aggiornato del tuo comune. La guida su come trovare la delibera del tuo comune spiega dove si cerca.

E poi c'è la legge di bilancio, che può cambiare le regole delle locazioni brevi da un anno all'altro, come è successo per il 2026 sulla soglia degli appartamenti. Il quadro aggiornato, con i numeri sbagliati che continuano a circolare, è in Quanti appartamenti puoi affittare senza partita IVA.

Le scadenze che non riguardano tutti

Alcuni obblighi dipendono da come sei inquadrato, e metterli nella lista di tutti crea più danni che benefici. Verifica con il tuo commercialista se rientri.

• Certificazione dei corrispettivi e collegamento POS con il registratore telematico. Riguarda chi ha partita IVA e incassa direttamente dagli ospiti rilasciando documento commerciale. Dal 1 gennaio 2026 è obbligatorio il collegamento fra strumento di pagamento elettronico e strumento di certificazione, previsto dalla legge di bilancio 2025 (L. 207/2024, articolo 1 commi 74-77) e attuato dal provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate del 31 ottobre 2025. Chi non è tenuto alla certificazione dei corrispettivi non è coinvolto.
• Codice ATECO. La classificazione ATECO 2025 è in vigore dal 1 aprile 2025 e ha riscritto la codifica dell'extralberghiero e delle locazioni turistiche. Il codice esatto va verificato sullo strumento di consultazione ISTAT o con il commercialista: le corrispondenze fra vecchi e nuovi codici che si leggono sui blog non sono affidabili.
• Assicurazione di responsabilità civile. Non risulta una norma nazionale che la imponga a tutte le strutture ricettive: dove l'obbligo esiste è regionale, e diverse regioni chiedono la polizza già in sede di SCIA. Va verificato sulla legge regionale, non sui siti che vendono polizze.
• Costi locali che sorprendono. TARI con tariffa da attività invece che domestica, canone unico per l'insegna, diritto SIAE se c'è musica o televisione nelle aree comuni. Sono tutti comunali e vanno chiesti al proprio Comune.
• Trattamento dei dati degli ospiti. Copie di documenti, contatti, a volte videosorveglianza: servono informativa, base giuridica corretta e attenzione a non conservare le copie oltre il necessario.

Dove finiscono questi obblighi sul tuo sito

Un pezzo di questo calendario finisce su una pagina web, ed è l'unico che riguarda la comunicazione verso l'esterno.

L'articolo 13-ter comma 6 del DL 145/2023 chiede che il CIN sia indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato, e una pagina che espone camere, prezzi, disponibilità o un modulo di richiesta preventivo è un annuncio. La sanzione per la mancata esposizione o indicazione va da 500 a 5.000 euro per ciascuna struttura o unità per cui è accertata la violazione, oltre alla rimozione immediata dell'annuncio irregolare.

Sul sito conviene poi tenere in chiaro anche quello che non è obbligatorio ma evita discussioni al banco: se nel tuo comune c'è l'imposta di soggiorno, quanto è e chi è esente, e come funziona il check-in, visto che l'identificazione all'arrivo non è più negoziabile. Dove metterlo esattamente lo vediamo in Dove scrivere il CIN sul sito della tua struttura.