Estintori e rilevatori di gas: cosa chiede davvero la legge alla tua struttura

La risposta in due righe

L'obbligo sta nel comma 7 dell'articolo 13-ter del decreto legge 145/2023, convertito con legge 191/2023: la stessa norma che ha istituito il CIN. Chiede rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio ed estintori portatili a norma di legge, uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Non dipende dalla regione o dal comune e non ha soglie per chi affitta poco. È nazionale, ed è agganciato alla procedura del CIN: quando chiedi il codice, lo stai dichiarando.

Il testo, senza interpretazioni

Il comma 7 è composto da due periodi che riguardano persone diverse, e confonderli è il primo errore che si legge in giro.

Primo periodo. "Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (...), gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente." Riguarda solo chi gestisce in forma imprenditoriale, e rinvia a regole sugli impianti che esistono già.

Secondo periodo. "In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano."

"In ogni caso" vuol dire senza distinzione fra imprenditoriale e non imprenditoriale: è il pezzo che riguarda praticamente tutti.

A chi si applica, e a chi no

Il comma 7 parla di unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche o in locazione breve. Coerentemente, la sanzione del comma 9 collegata a questi requisiti colpisce "chiunque concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo" prive dei requisiti del comma 7, e il comma 3 chiede la dichiarazione sui requisiti "per i locatori".

Se invece gestisci una struttura alberghiera o extralberghiera non sei libero: i tuoi obblighi antincendio semplicemente non nascono qui, ma dalla normativa antincendio applicabile e dalla legge regionale sul turismo, che per diverse tipologie chiede requisiti propri già in sede di SCIA. È una verifica da fare con un tecnico e, dove serve, con il comando dei Vigili del fuoco. Su quale delle due caselle occupi, la risposta sta nel titolo con cui hai avviato l'attività: ne parliamo in CIN e codice regionale.

Perché te ne sei accorto proprio mentre chiedevi il CIN

Non è un caso, ed è utile saperlo perché cambia il peso di quello che hai firmato. Il comma 3 prevede che l'istanza per il CIN sia corredata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del DPR 445/2000, che attesta i dati catastali e, per i locatori, "la sussistenza dei requisiti di cui al comma 7".

Tradotto: cliccando "Ottieni CIN" hai autocertificato di avere estintori e rilevatori. Se non li hai, non è solo una violazione del comma 7, è una dichiarazione sostitutiva non veritiera.

Quanti estintori servono e dove vanno messi

Il conto è meccanico: uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con un minimo di un estintore per piano. La parola "frazione" significa che si arrotonda sempre per eccesso, e il minimo per piano prevale sul calcolo a superficie.

Qualche caso concreto. Bilocale di 55 metri quadrati su un piano: un estintore. Appartamento di 120 metri quadrati su un piano: sempre uno. Casa su due livelli, 60 metri quadrati per piano: due, perché il minimo per piano prevale. Immobile di 260 metri quadrati su un piano solo: due, perché la frazione si conta.

Sulla collocazione la norma è altrettanto esplicita: posizioni accessibili e visibili, in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo. In pratica vicino alla porta di ingresso e non lontano dalla cucina, non in un ripostiglio chiuso a chiave e non dietro un mobile.

"A norma di legge": cosa vuol dire, e chi te lo può dire

La norma non ti lascia solo su questo punto, e qui c'è il dettaglio che le pagine commerciali quasi mai citano. Il comma 7 chiude così: "Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell'allegato I al decreto del Ministro dell'interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021".

Quello è il riferimento da citare quando chiedi un preventivo, ed è il modo più rapido per capire se hai davanti un interlocutore serio. La scelta del tipo e della capacità estinguente è una valutazione tecnica sul singolo immobile, e va fatta da chi la può firmare, non ricavata da una scheda prodotto. Sulla manutenzione periodica, invece, l'articolo 13-ter non dice nulla: controlli e revisioni discendono dalle norme tecniche e dagli obblighi antincendio applicabili.

Rilevatori di gas e monossido: dove sta l'esonero

Il testo del comma 7 non prevede eccezioni: parla di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio, punto. L'apertura arriva dalle FAQ del Ministero del Turismo sulla Banca Dati Strutture Ricettive, che secondo la lettura ripresa da regioni e associazioni di categoria esonerano dai rilevatori i locatori di unità non dotate di impianto a gas e per le quali sia escluso con certezza il rischio di rilasci di gas combustibili o di formazione di monossido.

Vale la pena essere precisi. Le FAQ non sono la norma: sono l'interpretazione dell'amministrazione, utile e citabile, ma non modificano il testo. E la condizione posta è stretta: nessun impianto a gas e rischio escluso con certezza. Un appartamento con piano a induzione, riscaldamento elettrico o a pompa di calore, niente caldaia, niente camino, niente stufa e niente autorimessa comunicante è un caso diverso da uno che ha solo dismesso la vecchia cucina a gas lasciando l'allaccio.

Il consiglio operativo fa la differenza in caso di controllo: se decidi di non installare i rilevatori appoggiandoti alle FAQ, apri la pagina sul sito del Ministero del Turismo, salvane copia con la data e scriviti perché il rischio è escluso nel tuo immobile. La valutazione resta tua e ne rispondi tu. Sul monossido, in particolare, parliamo di poche decine di euro contro un rischio per la vita degli ospiti.

La sanzione, e perché non va confusa con quella sul CIN

Il comma 9 contiene quattro fattispecie con importi diversi, e sommarle in un unico intervallo rende impossibile capire a cosa si va incontro.

Quella che riguarda questa guida è la terza: chi concede in locazione unità abitative prive dei requisiti del secondo periodo del comma 7, cioè estintori e rilevatori, è punito con la sanzione da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata. Per l'assenza dei requisiti del primo periodo, quello sugli impianti nelle gestioni imprenditoriali, il comma 9 rinvia alle sanzioni della normativa statale o regionale applicabile. Le altre tre fattispecie sono 800-8.000 euro per l'assenza del CIN, 500-5.000 per la mancata esposizione o indicazione, 2.000-10.000 per l'esercizio in forma imprenditoriale senza SCIA.

Due precisazioni che cambiano il quadro. Il comma 10 stabilisce che "le disposizioni di cui al comma 9 non trovano applicazione se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale": il conto va sempre incrociato con la legge della tua regione. E il comma 11 dice chi controlla: il Comune in cui si trova l'immobile, attraverso la polizia locale, secondo la legge 689/1981, con i proventi che restano al Comune.

Come riconoscere una pagina scritta per venderti l'hardware

Non c'è niente di male nel comprare da chi vende, ma conviene arrivarci sapendo cosa serve. Questi sono i segnali che una pagina ragiona sul carrello e non sulla norma.

• Propone un numero di dispositivi diverso da quello che risulta dal conto della norma, di solito più alto, senza spiegare da dove esce.
• Vende un "kit obbligatorio per il CIN" con dentro cartelli, targhe e segnaletica che l'articolo 13-ter non chiede.
• Cita le sanzioni con un intervallo unico e generico, tipo "da 500 a 8.000 euro", segno che ha fuso fattispecie diverse.
• Afferma una periodicità di manutenzione senza indicare la norma tecnica da cui la ricava.
• Non nomina mai il punto 4.4 dell'allegato I al DM 3 settembre 2021, l'unico riferimento sulla tipologia che il comma 7 ti dà.

Cosa dire agli ospiti, e perché conviene

L'articolo 13-ter non ti chiede di informare gli ospiti su dove sono i dispositivi. Conviene farlo comunque, e costa dieci minuti: un foglio plastificato in casa con la posizione di estintore e rilevatori, il 112, la valvola del gas, l'interruttore generale e l'uscita da usare. Un ospite che sa dove sta l'estintore può usarlo nei trenta secondi in cui serve.