Quanto ti resta davvero di una prenotazione da 100 euro

Su cosa si calcola la commissione: la clausola che quasi nessuno cita

Le Clausole Generali per i partner di Booking.com sono pubbliche. La clausola 2.2.2 dice che la commissione si ottiene moltiplicando pernottamenti, camere, percentuale prevista dal contratto e, testualmente, "il Prezzo della camera per camera a notte (per le finalità di questa Clausola di conteggio delle Commissioni, le uniche imposte comprese nel Prezzo della camera saranno l'imposta sul valore aggiunto (IVA), l'imposta su beni e servizi (GST) o qualsiasi altra analoga imposta sulle vendite) e altri extra e sovrapprezzi inclusi, aggiunti o parte della tariffa offerta o a cui l'Ospite ha aderito o che ha accettato tramite la Piattaforma prima del check-in".

Gli esempi di extra che la clausola elenca vale la pena leggerli: "colazione, pasti in mezza pensione o pensione completa, noleggio di biciclette, commissioni per check-out in ritardo/check-in in anticipo, addebiti per persone aggiuntive, supplementi extra obbligatori, brandine richiudibili, biglietti per il teatro, costi di servizio e così via".

Due conseguenze contro-intuitive. Se hai l'IVA, la commissione si calcola sul lordo, non sull'imponibile. E la colazione e gli extra obbligatori entrano nella base, quindi il margine sulla colazione non è tutto tuo. La tassa di soggiorno, non essendo un'imposta sulle vendite, resta fuori.

La commissione che paghi anche senza ospite

La clausola 2.2.3 è breve e la conosce poca gente: "Booking.com addebiterà una commissione in caso di: (i) overbooking (...); (ii) cancellazione addebitata e/o mancata presentazione addebitata". Se incassi una penale per un no show o per una cancellazione fuori termine, su quell'importo paghi comunque la commissione.

Collegata c'è la clausola 2.2.4: se rinunci ad addebitare la camera o gli extra, devi comunicarlo a Booking entro 48 ore dopo la mezzanotte del giorno della data programmata di check-out. Fuori da quella finestra la commissione resta dovuta su un incasso che hai deciso di non prendere.

Airbnb funziona in un altro modo

Su Airbnb non c'è una percentuale contrattata con te: ci sono due strutture di costo, descritte nell'articolo 1857 del Centro Assistenza. Con i costi condivisi "gran parte degli host paga un costo del servizio del 3%" e l'ospite paga a parte un costo che "va dal 14,1% al 16,5% del subtotale della prenotazione". Con i costi singoli l'intero costo viene detratto dal compenso dell'host, e "la maggior parte degli host paga il 15,5%".

La base è una percentuale "del prezzo giornaliero e di eventuali costi aggiuntivi addebitati dall'host, con l'esclusione dei costi del servizio dell'ospite e delle tasse": le pulizie che addebiti entrano, le imposte no. Definizione diversa da quella di Booking, dove l'IVA invece rientra.

Attenzione a leggere il 3% come il tuo costo reale: Airbnb sta spostando gli host verso il costo singolo, e chi non rivede i prezzi incassa meno a parità di prezzo esposto. È il tema di Airbnb passa al 15,5% a carico tuo.

La tua percentuale è la tua, e si legge in un posto solo

Su Booking la percentuale non è pubblica: il contratto rinvia a "la percentuale di Commissione rilevante prevista dal Contratto", fissata struttura per struttura, e l'unico posto dove leggerla è il tuo Extranet. Ogni numero che trovi in un articolo, incluso quello degli esempi qui sotto, è una stima di terzi.

Quello che invece è scritto nero su bianco è che alcuni programmi la fanno salire. Nell'Allegato 4, intitolato POSIZIONAMENTO, al punto 4: "La Struttura ricettiva può influenzare il proprio posizionamento partecipando a programmi resi disponibili da Booking.com, quali il programma fedeltà Genius, le offerte, i programmi Partner Preferiti e Partner Preferiti Plus e il Visibility Booster (gli ultimi tre implicano il pagamento di una Commissione più elevata a Booking.com da parte della Struttura)".

Nota la precisione del testo, perché quasi tutti la sbagliano: i tre che alzano la commissione sono Partner Preferiti, Preferiti Plus e Visibility Booster. Genius non alza la commissione, chiede uno sconto sul prezzo. L'effetto si somma lo stesso, perché la commissione si applica al prezzo già scontato: su una camera da 100 euro al 15% incassi 85, con uno sconto Genius del 10% incassi 76,50.

La ritenuta del 21 per cento è un acconto, non un saldo

Qui sta l'errore più costoso della lista, perché si vede solo l'anno dopo, in dichiarazione. Se affitti come privato e il portale incassa o interviene nel pagamento, l'intermediario opera una ritenuta del 21 per cento. La guida dell'Agenzia delle Entrate "Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari", edizione aprile 2026, la qualifica come ritenuta a titolo di acconto: non chiude i conti con il fisco, è un anticipo che scomputi dall'imposta dovuta.

L'imposta dovuta dipende dal regime. Sulla pagina dell'Agenzia delle Entrate si legge che dal 1 gennaio 2024, con l'opzione per la cedolare secca, l'aliquota è del 26%, ridotta al 21% per i contratti stipulati per una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, da individuare in dichiarazione. Non esiste nessuna aliquota del 30 per cento, per quanto continui a circolare.

E c'è il punto che fa la differenza nel conto finale: la stessa pagina parla di imposta sostitutiva "del 26% o ridotta del 21%" applicata "dell'intero importo indicato nel contratto". Non al netto della commissione: in cedolare secca la commissione del portale non abbatte l'imponibile.

Dal 2026 è cambiata anche la soglia entro cui si resta nel regime delle locazioni brevi: il quadro aggiornato è in quanti appartamenti puoi affittare senza partita IVA.

La tassa di soggiorno non è tua e non va nel conto

Sembra ovvio, ma nei conti fatti a mano finisce dentro più spesso di quanto si creda, di solito perché è arrivata insieme al resto dell'incasso.

La pagina del Dipartimento delle Finanze sulla disciplina del tributo è netta: "Il responsabile del pagamento dell'imposta è il gestore della struttura ricettiva". La qualifica, prima limitata alle locazioni brevi, è stata estesa a tutti i gestori dall'articolo 180, comma 3, del decreto legge 34/2020. Tu la incassi e la versi per conto del Comune, con diritto di rivalsa sull'ospite: non è un ricavo e nel margine non deve comparire. Se un ospite si rifiuta di pagarla, il problema resta comunque tuo: è il tema di l'ospite non vuole pagare la tassa di soggiorno.

Il conto completo su 100 euro

Ipotesi: una notte a 100 euro, nessun extra, tassa di soggiorno esclusa, locatore privato in locazione breve, portale che incassa il pagamento dall'ospite. La commissione del 15 per cento è un'ipotesi di lavoro, non un dato ufficiale: sostituisci la tua. A destra, la stessa prenotazione arrivata per telefono, per email o dal tuo sito.

Se invece a incassare sei tu, e per un B&B o una casa vacanze su Booking è il caso più comune, la riga della ritenuta sparisce: il portale non ti accredita niente, ricevi 100 dall'ospite, la commissione te la fattura a parte ogni mese e l'imposta la versi tutta in dichiarazione. Il totale finale non cambia, cambia quando escono i soldi. La ritenuta la opera l'intermediario solo quando incassa o interviene nel pagamento: lo scrive la guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026.

Due letture da fare a voce alta. I 15 euro di differenza fra le colonne sono netti, non lordi, perché l'imposta si paga uguale nei due casi. E i 21 euro di ritenuta non sono un costo in più, sono l'imposta pagata in anticipo: chi li conta due volte si spaventa a vuoto, chi li conta zero volte si ritrova un debito in dichiarazione.

Se hai la partita IVA il conto non sta in una riga

Nella tabella manca di proposito il terzo caso, chi esercita in forma imprenditoriale o gestisce una struttura ricettiva con partita IVA. Non è una dimenticanza: un numero solo, lì, sarebbe falso.

Cambiano troppe cose insieme: l'IVA sul corrispettivo, con aliquota legata alla tipologia di attività; la fattura di commissione, che Booking emette da una società estera e che con partita IVA si gestisce in reverse charge; la cedolare secca, che non si applica perché il reddito è d'impresa. Quel conto va fatto col commercialista: la differenza fra i due canali resta, ma si misura in un altro modo.

Cosa puoi cambiare e cosa no

Alcune voci non si trattano: la ritenuta è un obbligo dell'intermediario, la cedolare è quella che è, la tassa di soggiorno non è tua. Altre dipendono da decisioni tue.

Il punto più sottovalutato è l'ultimo. In Italia nessun contratto può obbligarti a tenere sul tuo sito lo stesso prezzo del portale, e non è un'opinione: c'è una legge e c'è il contratto di Booking che lo riconosce. Quanto convenga, e cosa invece resta vietato, è in Puoi fare un prezzo più basso sul tuo sito?.

• La percentuale e i programmi. Verifica nell'Extranet quanto paghi e se sei dentro a Partner Preferiti, Preferiti Plus o Visibility Booster: i tre che alzano la commissione.
• Gli extra. Colazione e supplementi obbligatori entrano nella base: puoi decidere se metterli nella tariffa o venderli in struttura.
• I no show. Se rinunci a un addebito, comunicalo entro 48 ore dalla mezzanotte del check-out previsto, altrimenti la commissione la paghi lo stesso.
• Il canale. Ogni prenotazione diretta vale, nel nostro esempio, 15 euro netti in più su 100. Bastano poche prenotazioni all'anno spostate.