Puoi vendere a un prezzo più basso sul tuo sito rispetto ai portali?
È la domanda che torna ogni gennaio, quando si mettono giù i listini per la stagione: posso vendere la stessa camera a meno sul mio sito, senza che il portale me la faccia pagare in qualche modo?
La risposta è sì, e non è un'opinione. In Italia il patto che te lo vieterebbe è nullo per legge dal 2017, la Commissione europea ha vietato a Booking anche le ritorsioni indirette, e Booking stessa lo scrive nel contratto che ogni partner può aprire e leggere. La parte utile di questa guida però non è il sì: è la distinzione fra quello che puoi fare sul prezzo e quello che resta vietato dal contratto, perché è lì che sbagliano quasi tutti.
La risposta in due righe
Puoi esporre sul tuo sito un prezzo più basso di quello che pratichi sui portali, e puoi offrire condizioni migliori. Qualunque clausola contrattuale che te lo impedisca, se la tua struttura è in Italia, è nulla per legge.
Quello che non cambia è il resto del contratto con il portale: continui a non poter mettere link e recapiti dentro la scheda della struttura, e continui a non poter usare il portale come vetrina con prezzi gonfiati. Sono due piani diversi e vengono confusi in continuazione.
La norma italiana, e cosa vuol dire che un patto è nullo
La fonte è la legge 4 agosto 2017 n. 124, articolo 1 comma 166, in vigore dal 29 agosto 2017. Stabilisce che è nullo ogni patto con cui un'impresa turistico-ricettiva si obbliga a non offrire al cliente finale, con qualsiasi mezzo e strumento, prezzi, termini e ogni altra condizione migliori rispetto a quelli praticati tramite terzi, e lo dice indipendentemente dalla legge che regola il contratto. Quest'ultimo inciso conta: non basta che il contratto sia retto da un diritto straniero per aggirare la norma.
L'Italia ha quindi il divieto assoluto, che copre sia la cosiddetta parità ampia, cioè verso le altre agenzie online, sia quella ristretta, verso il tuo stesso sito. Lo conferma l'AGCM nel provvedimento n. 31412 del 17 dicembre 2024, al punto 24, dove ricorda che il divieto assoluto vige anche in Francia, Austria e Belgio.
"Nullo" significa che la clausola non produce effetti, come se non fosse stata scritta. Attenzione però: la nullità non cancella la riga dal documento e non fa il lavoro al posto tuo. Se il portale ti contesta la differenza di prezzo richiamando quella clausola, il punto va sollevato, e conviene farlo per iscritto. E la nullità riguarda la clausola di parità tariffaria, non tutto il contratto.
Cosa dice il contratto di Booking, testualmente
Le Clausole Generali per i partner di Booking.com sono una pagina pubblica: non serve essere dentro l'extranet per leggerle. Quello che segue viene dalla versione italiana v2601_E_i, consultata il 29 agosto 2026. Booking distribuisce versioni con numerazione diversa per area geografica, quindi cerca la clausola per titolo e non solo per numero.
La clausola 2.1.4 dice testualmente: "La Struttura ricettiva non è tenuta a fornire tariffe e condizioni a Booking.com che siano uguali o migliori di quelle rese disponibili dalla Struttura ricettiva su altri canali online o offline". Non è condizionata a nessuna definizione geografica: è scritta così, per tutti i partner che leggono quella versione del contratto.
Lo stesso periodo prosegue chiedendo di non usare impropriamente il servizio caricando tariffe o condizioni anomale, ed è il limite dalla parte opposta: puoi fare meno sul tuo sito, non puoi gonfiare il prezzo sul portale usandolo come vetrina fasulla.
Vale la pena aprirlo e leggerlo prima di impostare i listini: è la risposta più solida che puoi dare a chiunque, in struttura o al telefono, ti dica che non si può fare.
Il Digital Markets Act: niente ritorsioni indirette
Booking Holdings è stata designata gatekeeper il 13 maggio 2024 e dal 14 novembre 2024 deve rispettare tutti gli obblighi del Digital Markets Act. Nel comunicato IP/24/5828 la Commissione europea scrive che le clausole di parità sono vietate dal DMA e che quindi hotel e altri fornitori che usano Booking.com sono liberi di offrire prezzi e condizioni diversi, anche migliori, sul proprio sito o su altri canali.
Il passaggio decisivo è quello successivo: Booking non può introdurre misure di effetto equivalente alle clausole di parità. La Commissione fa due esempi espliciti, ed è esattamente quello che i gestori temono: non può aumentare le commissioni e non può rimuovere le offerte delle strutture che praticano prezzi diversi su un altro sito. Le sanzioni previste dal DMA arrivano al 10 per cento del fatturato mondiale, al 20 in caso di violazione ripetuta.
Sul piano del diritto della concorrenza, la Corte di giustizia dell'Unione europea con la sentenza del 19 settembre 2024 nella causa C-264/23 ha stabilito che le clausole di parità tariffaria, sia ampia sia ristretta, non possono in linea di principio essere qualificate come restrizioni accessorie, perché non risultano oggettivamente necessarie né proporzionate. Tradotto: non si salvano in automatico e vanno valutate caso per caso.
Cosa resta vietato, ed è la parte che confonde tutti
La libertà sul prezzo non è una libertà generale dal contratto. Queste tre righe tengono separate le due cose.
| Cosa puoi fare | Cosa non puoi fare | Dove sta scritto |
|---|---|---|
| Esporre sul tuo sito un prezzo più basso di quello sul portale | Gonfiare il prezzo sul portale in modo eccessivo o esorbitante, usandolo come vetrina fasulla | L. 124/2017 art. 1 c. 166; Clausole Generali Booking 2.1.4 |
| Offrire sul canale diretto condizioni migliori: cancellazione, colazione inclusa, late check-out, upgrade | Inserire link, indirizzo del tuo sito o recapiti diretti dentro la scheda della struttura sul portale | Clausole Generali Booking 2.1.4 e 2.1.1 |
| Continuare a vendere sul portale senza subire aumenti di commissione o rimozioni per il prezzo diverso | Dare per scontato che ogni contratto sia identico: accordi negoziati e catene possono avere clausole proprie | Commissione europea IP/24/5828; il tuo contratto |
Come si fa in pratica, senza mettersi in guerra col portale
Il portale ti porta ospiti che altrimenti non ti troverebbero. L'obiettivo non è vincere una guerra di prezzo, è smettere di pagare una commissione anche su chi ti avrebbe cercato comunque.
L'aritmetica è semplice e la puoi rifare sul tuo caso. Su una camera a 100 euro, se la tua commissione è il 15 per cento, dal portale incassi 85. Se sul tuo sito la stessa camera sta a 92, l'ospite paga 8 euro in meno e tu incassi 7 in più, al netto dei costi di incasso. Quel 15 per cento è un esempio: Booking non pubblica un tariffario, la percentuale è fissata struttura per struttura e la leggi nella tua extranet. Ogni numero che trovi in giro è una stima di mercato, non un dato ufficiale.
La seconda strada, spesso migliore della prima, è non toccare il prezzo e mettere il vantaggio altrove: cancellazione più morbida, colazione compresa, check-out posticipato, la camera migliore a parità di tariffa. Non innesca confronti e non si vede nei comparatori.
C'è poi un dato da tenere presente prima di aspettarsi troppo dal solo prezzo. Secondo l'European Hotel Distribution Study 2024 di HOTREC, su dati 2023 e 494 osservazioni italiane, in Italia la distribuzione diretta vale il 63,7 per cento dei pernottamenti, ma il sito della struttura con prenotazione in tempo reale ne vale solo il 7,5 per cento: telefono ed email insieme fanno il 41,1 per cento. Il campione riguarda alberghi, non B&B e case vacanza, quindi il numero non si estende all'extralberghiero. Il senso però regge: in Italia il diretto passa moltissimo dal contatto, quindi il prezzo migliore va detto anche a chi ti telefona, non solo scritto in una pagina.
Se nel tuo contratto trovi una clausola di parità
Prima cosa, leggila per intero e capisci di cosa parla: una clausola che ti chiede di garantire disponibilità non è una clausola di parità tariffaria, e le due si somigliano abbastanza da confondersi.
Se è davvero una clausola di parità tariffaria e la tua struttura è in Italia, è nulla ai sensi della legge 124/2017. Ma la nullità va fatta valere: se il portale la richiama, rispondi per iscritto citando la norma, e se la cosa non si chiude falla vedere a un legale prima di arrivare a un contenzioso.
Se invece dopo aver differenziato i prezzi ti trovi una commissione più alta, la scheda declassata o l'offerta rimossa, quello è il fatto da documentare: data, schermate, email ricevute. Sono esattamente le condotte che la Commissione europea indica come vietate per un gatekeeper.
Ultima avvertenza: quanto sopra vale per la versione pubblica delle Clausole Generali di Booking consultata il 29 agosto 2026 e per le strutture in Italia. Altri portali hanno contratti propri, un accordo negoziato individualmente può contenere clausole diverse, e la numerazione cambia da versione a versione. La legge italiana vale per tutti i patti con imprese turistico-ricettive, il testo delle clausole no.
Dove finisce il prezzo diverso: la pagina dove l'ospite prenota
Un prezzo migliore esiste solo se qualcuno lo vede. Chi ti ha trovato su un portale e poi viene a cercarti per nome, e succede più spesso di quanto si creda, arriva su una pagina e in trenta secondi decide se fidarsi o tornare indietro.
Quella pagina deve avere quattro cose: i prezzi o almeno le fasce per periodo, cosa è incluso, le condizioni di cancellazione, e un modo immediato di contattarti, telefono e WhatsApp compresi, visto quanto pesa il contatto diretto in Italia. Se la pagina espone prezzi e disponibilità è un annuncio, quindi ci va anche il CIN: dove metterlo è spiegato in dove scrivere il CIN sul sito della tua struttura.
E prima di decidere di quanto scendere, conviene vedere quanto pesa davvero la commissione sul margine: il conto è fatto passo passo in quanto ti resta di una prenotazione da 100 euro.
Il prezzo diretto ha bisogno di un posto dove stare
Una tariffa migliore esiste solo se qualcuno la legge, e serve poterla cambiare il giorno in cui cambi i listini, non alla fine della stagione.
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Domande frequenti
Booking può abbassarmi nel posizionamento se faccio prezzi diversi?
Il DMA vieta a Booking le misure di effetto equivalente alle clausole di parità, e la Commissione europea cita espressamente l'aumento delle commissioni e la rimozione delle offerte. Il posizionamento resta però influenzato da altri fattori che Booking dichiara nel contratto, fra cui la partecipazione a programmi come Partner Preferiti, Partner Preferiti Plus e Visibility Booster, che comportano una commissione più elevata. Sono due cose diverse e vanno tenute separate.
Posso scrivere l'indirizzo del mio sito nella descrizione della struttura sul portale?
No. Le Clausole Generali di Booking.com, alla clausola 2.1.1, prevedono che le informazioni sulla struttura non contengano riferimenti o link alla struttura stessa o a terze parti, inclusi social media, sito web, app o piattaforme. È un divieto diverso dalla parità tariffaria e resta pienamente in piedi.
Vale anche per Airbnb, Expedia e i portali locali?
La legge 124/2017 colpisce ogni patto con cui un'impresa turistico-ricettiva si obbliga a non offrire condizioni migliori altrove, quindi non riguarda un portale soltanto. Il testo delle clausole però cambia da contratto a contratto: prima di impostare tariffe differenziate conviene rileggere il proprio.
Di quanto posso scendere sul mio sito?
Non c'è un limite di legge. Il limite contrattuale di Booking riguarda il caso opposto, cioè caricare sul portale tariffe eccessive o esorbitanti usandolo come vetrina. Il limite vero è economico: sotto una certa soglia stai solo spostando margine dal portale all'ospite senza guadagnarci.
Devo togliere le camere dal portale per vendere meglio in diretta?
Non è necessario e nella maggior parte dei casi non conviene. Il portale continua a portarti persone che non ti conoscono, mentre il canale diretto serve a non pagare la commissione su chi ti sceglie già. Le due cose convivono, ed è proprio la libertà sul prezzo a renderlo possibile.
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