B&B, affittacamere, casa vacanze e locazione turistica: le differenze vere
La domanda arriva quasi sempre in questa forma: ho un appartamento e due camere libere, che cosa sono? La risposta che cerchi, una definizione valida per l'Italia, non esiste.
Bed and breakfast, affittacamere, casa e appartamento per vacanze sono tipologie definite dalla legge regionale sul turismo. Non è una nostra interpretazione: lo dice la norma nazionale sul CIN, l'articolo 13-ter del decreto legge 18 ottobre 2023 n. 145, che parla di strutture ricettive definite ai sensi delle vigenti normative regionali. Il livello nazionale stabilisce come si presenta la pratica, non che cosa sia un B&B.
Qui trovi il confine che vale ovunque, i quattro assi su cui si decide e tre regioni a confronto con l'articolo di legge accanto a ogni riga: Lombardia, Toscana e Campania, verificate sul testo vigente il 29 agosto 2026. Non trovi una tabella con venti regioni, perché non esiste una fonte ufficiale unica che la contenga.
Il confine vero: i servizi, non la durata
Prima delle tipologie c'è una linea che divide tutto il resto: locazione oppure attività ricettiva.
Il discrimine non è la durata del soggiorno e non è il numero di ospiti. Sono i servizi. Se dai l'immobile e basta, sei nella locazione. Se aggiungi ospitalità, cioè accoglienza organizzata, colazione, pulizia e cambio biancheria durante il soggiorno, sei in una struttura ricettiva e ti serve il titolo previsto per quella tipologia nella tua regione. Le leggi regionali lo scrivono quasi con queste parole: la Campania, all'articolo 3 della legge regionale 24 novembre 2001 n. 17, definisce le case e appartamenti per vacanze come immobili dati in locazione ai turisti senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero.
Attenzione a un equivoco frequente: pulizia e biancheria fornite a inizio soggiorno non ti tirano automaticamente fuori dalla locazione, perché la disciplina fiscale delle locazioni brevi le include espressamente. Il perimetro esatto va valutato caso per caso, e sul lato fiscale ne parliamo in quanti appartamenti puoi affittare senza partita IVA.
I quattro assi che decidono
Quando confronti due tipologie non guardare la definizione, guarda queste quattro cose: sono le sole che cambiano la tua giornata e il tuo conto economico.
- Chi può farlo: una persona fisica nella propria casa, oppure solo un'impresa. È l'asse su cui le regioni si contraddicono di più.
- Che titolo serve: SCIA allo Sportello unico per le attività produttive, comunicazione al Comune, oppure comunicazione di inizio attività. Non sono sinonimi.
- Quali servizi puoi dare: la colazione è il confine più concreto fra due tipologie che hanno gli stessi numeri.
- Cosa succede all'immobile: resta residenziale, oppure serve la destinazione d'uso turistico ricettiva. È la voce che può costare più di tutte le altre insieme.
La colazione: il confine più concreto
In Toscana affittacamere e bed and breakfast hanno numeri identici: sei camere e dodici posti letto nella stessa unità immobiliare, in entrambi i casi in forma imprenditoriale. La differenza fra l'articolo 42 e l'articolo 43 della legge regionale 31 dicembre 2024 n. 61 sta in una riga: nel B&B viene somministrata agli alloggiati la prima colazione ed eventualmente i pasti, nell'affittacamere no. In Campania la distanza è più grande, perché il B&B sta in una legge diversa e si ferma a quattro camere e otto posti letto contro sei e dodici.
In Lombardia, invece, la tipologia affittacamere non esiste: chi vuole farlo in forma imprenditoriale apre una foresteria lombarda, articolo 27 della legge regionale 1 ottobre 2015 n. 27, fino a sei camere e quattordici posti letto. Se cerchi moduli per affittacamere in Lombardia stai guardando la cosa sbagliata.
Tre regioni a confronto
Solo righe lette sul testo vigente della legge regionale il 29 agosto 2026. Se la tua regione non c'è, la sezione in fondo spiega dove trovarla: non l'abbiamo riempita con dati di seconda mano.
Se quello che ti serve è solo il numero di camere e posti letto del bed and breakfast, con i limiti che non si contano in camere (superfici minime, rapporto bagni, giorni di chiusura, durata massima del soggiorno), la pagina giusta è quante camere e quanti posti letto può avere un B&B.
| Tipologia | Lombardia, l.r. 27/2015 | Toscana, l.r. 61/2024 | Campania |
|---|---|---|---|
| Bed and breakfast | Art. 29: solo non imprenditoriale, max 4 camere e 12 posti letto, al civico di residenza del titolare, chiusura di almeno 90 giorni l'anno; il comma 3 esclude registro imprese e partita IVA. SCIA | Art. 43: solo imprenditoriale, max 6 camere e 12 posti letto nella stessa unità immobiliare, colazione ed eventualmente pasti. SCIA | Art. 1 l.r. 5/2001: parte della propria abitazione, max 4 camere e 8 posti letto, imprenditoriale o no, residenza o stabile domicilio, soggiorno max 30 giorni. SCIA |
| Affittacamere | Tipologia non prevista. L'equivalente imprenditoriale è la foresteria lombarda, art. 27: max 6 camere e 14 posti letto | Art. 42: imprenditoriale, max 6 camere e 12 posti letto nella stessa unità immobiliare, niente colazione | Art. 2 l.r. 17/2001: max 6 camere e 12 posti letto, in non più di due appartamenti nello stesso stabile, camere con accesso indipendente |
| Casa e appartamento per vacanze | Art. 26: imprenditoriale, o non imprenditoriale fino a 3 unità con 90 giorni di interruzione. Comunicazione al Comune, non SCIA | Art. 44: solo imprenditoriale, gestione unitaria, un unico equipaggio per appartamento, niente somministrazione. SCIA | Art. 3 l.r. 17/2001: imprenditoriale, o non imprenditoriale fino a 3 unità nel territorio regionale, senza promozione pubblicitaria, permanenza max 90 giorni |
| Locazione turistica non imprenditoriale | Art. 38 comma 1-bis: comunicazione di inizio attività (CIA) preventiva al Comune | Art. 60: comunicazione al SUAP contestuale all'inizio dell'attività; variazioni entro 15 giorni, cessazione entro 30 | L.r. 16/2019: comunicazione al Comune prima dell'inizio dell'attività |
| Locazione turistica imprenditoriale | SCIA per norma nazionale, art. 13-ter comma 8 del DL 145/2023 | Art. 61: SCIA telematica al SUAP | SCIA al SUAP |
Perché una guida nazionale non può esistere
Guarda la prima riga della tabella e leggi solo la colonna della forma giuridica. In Lombardia il bed and breakfast può essere soltanto non imprenditoriale, e l'articolo 29 comma 3 dice che non serve né registro delle imprese né partita IVA. In Toscana può essere soltanto imprenditoriale, articolo 43 della l.r. 61/2024. In Campania l'articolo 1 della l.r. 10 maggio 2001 n. 5 prevede entrambe le forme.
Tre regioni, la stessa parola, tre regole incompatibili sul punto più importante. Qualunque articolo che ti spieghi come si apre un B&B in Italia senza dirti in quale regione sta sbagliando per almeno due lettori su tre.
La confusione più costosa: casa vacanze
Nel linguaggio comune casa vacanze indica quasi sempre una locazione turistica: un appartamento affittato ai turisti, senza servizi e senza nessuno sul posto. Ma casa e appartamento per vacanze è una tipologia ricettiva codificata dalla legge regionale. Due cose diverse con nomi quasi identici, e i portali non aiutano perché usano etichette commerciali loro.
La differenza si vede nel titolo da presentare. In Lombardia le case e appartamenti per vacanze sono l'unica tipologia ricettiva che non va in SCIA: l'articolo 38 comma 1 chiede una preventiva comunicazione al Comune, mentre la locazione turistica non imprenditoriale richiede la comunicazione di inizio attività del comma 1-bis. In Campania c'è poi un vincolo da leggere prima del primo annuncio: la gestione non imprenditoriale è consentita fino a tre unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa e senza promozione pubblicitaria.
Che titolo serve, e cosa succede dopo
Il regime amministrativo, quello sì, è nazionale: per le strutture ricettive è la SCIA unica della voce 75 della Tabella A del decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222, e sopra i 25 posti letto si aggiunge nella stessa pratica l'allegato per la SCIA di prevenzione incendi. È l'unica soglia numerica nazionale della materia, e come funziona il meccanismo è spiegato in SCIA o comunicazione al Comune.
La SCIA si presenta in via telematica al SUAP del Comune dove si trova la struttura, non alla Regione. Dopo la presentazione, l'articolo 19 della legge 7 agosto 1990 n. 241 dice due cose: l'attività può iniziare dalla data della presentazione, e l'amministrazione ha 60 giorni per vietarne la prosecuzione se mancano i requisiti. Apri subito, ma per due mesi la posizione è verificabile e reversibile.
C'è poi il pezzo che quasi nessuno mette in fila: il titolo al Comune viene prima del codice. L'articolo 38 comma 8-quater della l.r. lombarda 27/2015 lo scrive apertamente, strutture e locazioni turistiche devono aver adempiuto alla SCIA o alla CIA affinché venga generato il codice regionale. E il codice regionale, quasi ovunque, è il presupposto del CIN: l'ordine e le eccezioni sono in CIN e codice regionale.
Il nome che usi è una cosa seria
Le denominazioni sono protette, e chiamare bed and breakfast qualcosa che B&B non è non è una licenza di marketing: è un illecito autonomo. In Lombardia l'articolo 39 comma 1 della l.r. 27/2015 sanziona da 2.000 a 20.000 euro chi intraprende un'attività ricettiva senza SCIA o comunicazione, e nella stessa previsione chi utilizza e pubblicizza, anche online, una delle denominazioni previste dalla legge. In Campania gli importi stanno in due leggi diverse: da 2.000 a 10.000 euro per le extralberghiere (art. 15 l.r. 17/2001), da 1.550 a 4.130 euro per i B&B (art. 10 l.r. 5/2001).
La pagina del tuo sito, l'intestazione su un portale e il testo di un annuncio sponsorizzato sono tutti posti in cui quella parola compare. Se la tipologia dichiarata al Comune è un'altra, correggi il sito prima che qualcuno confronti le due cose: sullo stesso genere di controllo c'è dove scrivere il CIN sul sito della tua struttura.
Quello che non cambia mai
Sotto le differenze regionali c'è uno zoccolo di obblighi che vale per tutti, compreso chi pensa di essere solo un locatore.
- Comunicazione degli ospiti alla questura su Alloggiati Web, per l'articolo 109 del TULPS: entro quante ore comunichi gli ospiti.
- Identificazione dell'ospite all'arrivo, anche se consegni le chiavi con una cassetta: self check-in e key box.
- Requisiti di sicurezza. Se loci in locazione turistica o breve, l'articolo 13-ter comma 7 del DL 145/2023 chiede rilevatori di gas e monossido funzionanti ed estintori portatili a norma, uno ogni 200 metri quadri o frazione con un minimo di uno per piano. Per le strutture ricettive gli obblighi antincendio dipendono invece dalla tipologia e dalla capacità, e sopra i 25 posti letto passano dalla SCIA di prevenzione incendi: estintori e rilevatori di gas.
- CIN da esporre all'esterno e da indicare in ogni annuncio, e codice regionale dove previsto.
- Rilevazione statistica del movimento turistico, anche nei mesi di chiusura: rilevazione ISTAT.
- Imposta di soggiorno, dove il Comune l'ha istituita, con versamenti e dichiarazione propri.
Come verificare per la tua regione
Se la tua regione non è fra le tre della tabella, la strada per arrivare al dato vero è corta e non passa da nessun blog, compreso questo.
Vale anche per le tre che ci sono: queste norme cambiano spesso e con effetto immediato. La Toscana ha riscritto il proprio testo unico due volte in diciotto mesi, tanto che pagine di Comuni toscani riportano ancora scadenze superate. Ogni riga qui sopra ha accanto legge e articolo perché tu possa ricontrollarla sul testo vigente.
- Apri la legge regionale sul turismo nel testo vigente, all'articolo che definisce la tua tipologia: le raccolte normative dei Consigli regionali pubblicano il testo aggiornato con le note delle modifiche.
- Controlla il regolamento di attuazione: è lì che stanno i requisiti minimi di dotazioni e servizi, cioè bagni, superfici, cambio biancheria.
- Chiudi con il SUAP del tuo Comune, l'unico che può dirti come si combinano i regolamenti edilizio e igienico sanitario locali con la tua tipologia.
Vedi anche
Domande frequenti
Qual è la differenza fra B&B e affittacamere?
Dipende dalla regione. In Toscana i numeri sono identici, sei camere e dodici posti letto, e cambia solo la colazione, somministrata nel B&B e non nell'affittacamere (artt. 42 e 43 l.r. 61/2024). In Campania cambiano anche i numeri: quattro camere e otto posti letto contro sei e dodici. In Lombardia l'affittacamere non esiste come tipologia, il corrispondente imprenditoriale è la foresteria lombarda.
Casa vacanze e locazione turistica sono la stessa cosa?
No, anche se nel parlato si usano come sinonimi. La locazione turistica è un contratto di locazione senza servizi; la casa e appartamento per vacanze è una tipologia ricettiva prevista dalla legge regionale, con requisiti e titolo propri. In Lombardia la casa e appartamento per vacanze richiede la comunicazione preventiva al Comune dell'art. 38 comma 1 della l.r. 27/2015, la locazione turistica non imprenditoriale la CIA del comma 1-bis.
Per aprire un B&B serve la partita IVA?
La legge regionale risponde in modo opposto a seconda di dove sei. In Lombardia l'art. 29 comma 3 della l.r. 27/2015 dice espressamente che il B&B non necessita di iscrizione al registro delle imprese né di partita IVA. In Toscana il B&B può essere solo imprenditoriale. In Campania la l.r. 5/2001 prevede entrambe le forme. Questa è la qualificazione turistica: la posizione fiscale la valuta il commercialista.
Devo cambiare la destinazione d'uso dell'immobile?
Cambia da regione a regione, ed è la voce che può costare di più. In Lombardia l'art. 38 comma 9 della l.r. 27/2015 stabilisce che per diverse tipologie ricettive non alberghiere non è richiesto il cambio di destinazione d'uso. In Toscana l'art. 41 comma 3 della l.r. 61/2024 va nella direzione opposta e richiede la destinazione turistico ricettiva, con un regime transitorio riscritto dalla l.r. 9/2026. È il tipo di dato da verificare sul testo vigente e con il SUAP, non su un articolo.
Ho tre appartamenti in locazione breve: sono un'impresa?
Sono due piani diversi. Sul piano fiscale il regime delle locazioni brevi si applica fino a due appartamenti per periodo d'imposta, e oltre quella soglia l'attività si presume imprenditoriale: il quadro è in quanti appartamenti puoi affittare senza partita IVA. Sul piano turistico la forma imprenditoriale comporta la SCIA al SUAP dell'art. 13-ter comma 8 del DL 145/2023.
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