SCIA o comunicazione al Comune: come si apre davvero una struttura ricettiva

SCIA se apri una struttura, comunicazione se loci e basta

Se apri una struttura ricettiva (bed and breakfast, affittacamere, casa e appartamenti per vacanze, foresteria, locanda, casa per ferie, ostello) il titolo ordinario è la SCIA unica, da presentare in via telematica allo Sportello Unico per le Attività Produttive del Comune. Lo stabilisce, a livello nazionale, il D.Lgs. 25 novembre 2016 n. 222 alla voce 75 della Tabella A.

Se invece loci un immobile per finalità turistiche non stai aprendo una struttura ricettiva. In forma imprenditoriale serve comunque una SCIA, per norma nazionale: articolo 13-ter, comma 8, del d.l. 145/2023 convertito dalla legge 191/2023. In forma non imprenditoriale serve una comunicazione, e il suo nome e i suoi termini li decide la tua regione.

L'eccezione che conferma la regola: alcune leggi regionali spostano certe tipologie ricettive dalla SCIA alla comunicazione. In Lombardia case e appartamenti per vacanze e bivacchi fissi vanno in comunicazione preventiva al Comune, in Toscana ci va il bivacco fisso. Non è un dettaglio: è il motivo per cui la prima cosa da aprire è la legge della tua regione, non un modulo trovato altrove.

Il bivio in quattro domande

Rispondi nell'ordine e fermati alla prima che ti riguarda.

• Dai dei servizi oltre all'immobile? Accoglienza organizzata, colazione, pulizia e cambio biancheria durante il soggiorno. Se sì, sei in una struttura ricettiva e ti serve il titolo previsto per quella tipologia dalla tua regione. Se dai solo l'immobile, sei nella locazione.
• Se sei in una struttura ricettiva, quale tipologia? Il nome e i limiti li definisce la legge regionale, e cambiano da confine a confine. Vai alla legge della tua regione, non a una guida nazionale.
• La tua tipologia sta fra quelle che la tua regione manda in comunicazione anziché in SCIA? In Lombardia, per esempio, l'articolo 38 comma 1 della l.r. 27/2015 esclude case e appartamenti per vacanze e bivacchi fissi dalla SCIA e chiede la preventiva comunicazione al Comune.
• Se invece sei nella locazione turistica, la eserciti in forma imprenditoriale? Se sì, SCIA per norma nazionale. Se no, comunicazione secondo la tua regione: la CIA in Lombardia, la comunicazione al SUAP in Toscana, la comunicazione al Comune in Campania.
• Superi i 25 posti letto? Allora, qualunque sia la risposta alle domande sopra, dentro la stessa SCIA va compilato l'allegato per la SCIA di prevenzione incendi, che il SUAP trasmette ai Vigili del fuoco.

Cosa presenti, caso per caso

La colonna di destra dice da dove viene l'obbligo, così puoi risalire alla fonte se qualcuno ti dice il contrario.

Che cos'è la SCIA unica

Unica non è un aggettivo pubblicitario, è un istituto: l'articolo 19-bis, comma 2, della legge 241/1990 prevede che si presenti un solo atto allo sportello e che sia lo sportello a smistarlo alle altre amministrazioni.

Nel caso delle strutture ricettive la Tabella A del D.Lgs. 222/2016 lo dice riga per riga: regime amministrativo SCIA unica, con concentrazione della SCIA per l'avvio dell'attività e della SCIA per la notifica sanitaria. La notifica sanitaria per la somministrazione di alimenti e bevande si presenta compilando un apposito allegato, che il SUAP trasmette all'ASL, e per quella notifica non devono essere richieste asseverazioni. La stessa voce richiama gli articoli 16 e 86 del TULPS, il regio decreto 773/1931.

In pratica non devi bussare a tre porte diverse. Devi però compilare gli allegati giusti, e quali siano dipende da cosa fai davvero, non da come si chiama la tua struttura.

Cosa succede dopo che l'hai presentata

Questa è la parte che quasi tutti saltano, ed è quella che conta se qualcosa non torna.

L'articolo 19, comma 2, della legge 7 agosto 1990 n. 241 stabilisce che l'attività può iniziare "dalla data della presentazione della segnalazione all'amministrazione competente". Non aspetti una risposta e non aspetti un'autorizzazione.

Il comma 3 però dà all'amministrazione sessanta giorni dal ricevimento per adottare provvedimenti motivati di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli effetti, se accerta la carenza dei requisiti. Se è possibile conformarsi, invita l'interessato a mettersi in regola assegnando un termine non inferiore a trenta giorni.

Tradotto: la struttura apre subito, ma per due mesi la pratica è verificabile e reversibile. Chi dice "ho presentato la SCIA, quindi è tutto chiuso" sta descrivendo una cosa che la norma non prevede.

Un termine diverso, che conviene conoscere: per la SCIA in materia edilizia il comma 6-bis riduce quei sessanta giorni a trenta. Il cambio di destinazione d'uso viaggia su quel binario, non su quello della SCIA ricettiva.

Si presenta al SUAP, e il SUAP è del tuo Comune

Non alla Regione, non al Ministero, non a un portale nazionale. Lo Sportello Unico per le Attività Produttive competente è quello del Comune dove è o sarà ubicata la struttura, e la presentazione è telematica in base al D.P.R. 7 settembre 2010 n. 160.

La guida ufficiale della Regione Campania lo scrive nella forma più diretta che si possa usare: bisogna inviare una segnalazione certificata di inizio attività al SUAP del Comune in cui è o sarà ubicata la struttura ricettiva, secondo le indicazioni del Comune stesso.

Quell'ultimo inciso è la ragione per cui questa guida non ti allega un modulo. La modulistica è comunale. Due Comuni della stessa provincia possono chiedere allegati diversi, e il modulo scaricato dal sito sbagliato è la causa più banale di una pratica che torna indietro.

Perché il titolo cambia da regione a regione

Il livello nazionale definisce il regime amministrativo, cioè quale titolo serve e come funziona. Le tipologie, invece, le definisce la legge regionale, e lo riconosce lo stesso articolo 13-ter del d.l. 145/2023, che parla di strutture "definite ai sensi delle vigenti normative regionali".

Tre esempi verificati, che bastano a chiudere la discussione su chi abbia ragione al bar:

• Lombardia: SCIA per le ricettive alberghiere e non alberghiere, ma preventiva comunicazione al Comune per case e appartamenti per vacanze e bivacchi fissi. Per le locazioni turistiche non imprenditoriali e le locazioni brevi serve la CIA, comunicazione di inizio attività, preventiva, al Comune (art. 38, commi 1 e 1-bis, l.r. 27/2015). Il quadro completo è in Requisiti per aprire un B&B in Lombardia.
• Toscana: SCIA telematica al SUAP per tutte le strutture ricettive tranne il bivacco fisso, che va in comunicazione. Per le locazioni non imprenditoriali, comunicazione al SUAP contestualmente all'inizio dell'attività locativa (artt. 48 e 60, l.r. 61/2024). Il quadro completo è in Requisiti per aprire un B&B in Toscana.
• Campania: SCIA al SUAP per le extralberghiere e per i bed and breakfast, dopo che il vecchio regime autorizzatorio è stato abrogato dalla l.r. 16/2014. Per le locazioni non imprenditoriali, comunicazione al Comune prima dell'inizio dell'attività. Il dettaglio è in Requisiti per aprire un B&B in Campania.

Le variazioni e la cessazione sono pratiche a loro volta

È l'errore più comune dopo il primo anno: si presenta la pratica di avvio e poi si cambia qualcosa senza dirlo a nessuno. Una camera in più, un posto letto in più, la gestione che passa a un familiare, la struttura che chiude per una stagione.

La regola generale è che ogni variazione di quello che hai dichiarato va comunicata con lo stesso strumento. In molte regioni le variazioni che toccano capacità ricettiva, dotazioni, servizi o classificazione richiedono una nuova SCIA, mentre le altre si risolvono con una comunicazione: in Toscana lo dicono i commi 6 e 7 dell'articolo 48, in Campania la guida regionale elenca fra i motivi di SCIA i cambi di titolarità della gestione, di capacità ricettiva e di classificazione, oltre alla cessazione.

Anche le comunicazioni delle locazioni hanno i loro termini: in Toscana variazioni e sospensione entro quindici giorni, cessazione entro trenta.

Dopo la SCIA non hai ancora finito

La pratica al Comune è il primo anello, non l'ultimo. Da lì nasce il codice regionale, e dal codice regionale, in molte regioni, il CIN.

La Lombardia lo mette per iscritto nella legge: le strutture e le locazioni turistiche devono aver adempiuto alla SCIA o alla CIA affinché venga generato il CIR. In Campania il CUSR lo genera il Comune dopo la SCIA ed è propedeutico al codice nazionale. Non esiste una scorciatoia che parta dal Ministero per chi semplicemente non ha ancora fatto la pratica comunale: come funziona lo abbiamo spiegato in CIN e codice regionale: non sono la stessa cosa.

Poi partono gli obblighi che tornano ogni mese e ogni anno, chiesti da soggetti diversi che fra loro non si parlano: comunicazione degli ospiti alla questura, dati statistici alla regione, imposta di soggiorno dove il Comune l'ha istituita. Sono messi in fila in scadenze e adempimenti mese per mese.

Le tre cose che solo il tuo SUAP può dirti

Chiudiamo con quello che questa guida non può darti, e con il motivo per cui nessun'altra pagina dovrebbe promettertelo.

• Il modulo e gli allegati esatti. Sono comunali, cambiano da Comune a Comune e comprendono spesso planimetrie, dichiarazioni sui requisiti igienico-edilizi e documentazione urbanistica.
• Il regolamento igienico-edilizio e i vincoli urbanistici che si applicano al tuo immobile. La legge regionale non li sostituisce, e sono la causa più frequente di una pratica bloccata.
• I tempi del codice regionale. La SCIA consente l'avvio immediato, ma il rilascio del codice dipende dal Comune e, in alcune regioni, dalla Provincia, e non ha un termine uniforme. Chi ti promette una data precisa sta indovinando.