Requisiti per aprire un bed and breakfast in Toscana
I due numeri che stai cercando sono questi: non più di sei camere e non più di dodici posti letto, nella stessa unità immobiliare. E c'è una terza cosa che in Toscana pesa quanto i numeri: il bed and breakfast si può gestire soltanto in forma imprenditoriale.
La seconda cosa da sapere è che questa materia è cambiata tre volte in diciotto mesi. Il testo unico del turismo è del 31 dicembre 2024, è stato modificato a giugno 2025 e di nuovo a giugno 2026, nel frattempo è arrivato il regolamento di attuazione e ci è passata sopra una sentenza della Corte costituzionale. Molte pagine che trovi in rete, comprese pagine di Comuni toscani, sono ferme a una versione superata.
Questa guida è costruita sul testo vigente della legge regionale, versione aggiornata al 22 giugno 2026, consultata sulla Raccolta normativa del Consiglio regionale della Toscana il 29 agosto 2026. Se la leggi fra sei mesi, ricontrolla la fonte: su questa materia è l'unica raccomandazione onesta.
Sei camere, dodici posti letto, solo forma imprenditoriale
L'articolo 43, comma 1, della legge regionale 31 dicembre 2024 n. 61 definisce i bed and breakfast come strutture ricettive "gestite in forma imprenditoriale composte da non più di sei camere per i clienti, con una capacità ricettiva non superiore a dodici posti letto, ubicate nella stessa unità immobiliare, nelle quali sono forniti alloggio, servizi essenziali come definiti nel regolamento e viene somministrata agli alloggiati la prima colazione ed eventualmente i pasti".
Si apre con una SCIA telematica allo Sportello Unico per le Attività Produttive del Comune, ai sensi dell'articolo 48, comma 1. L'attività può cominciare dalla presentazione: non c'è un'autorizzazione da aspettare, ma c'è una finestra di verifica di cui parliamo più avanti.
Le regole su dotazioni e servizi minimi non stanno nella legge ma nel regolamento di attuazione, il DPGR 11 agosto 2025 n. 47/R, pubblicato sul BURT del 14 agosto 2025 ed entrato in vigore il 29 agosto 2025.
Le tre volte in cui la legge è cambiata
Questa cronologia non è erudizione: serve a capire, quando leggi una pagina qualsiasi, a quale versione della legge si riferisce. Se quella pagina non ha una data, non puoi saperlo.
| Quando | Cosa è successo | Perché ti riguarda |
|---|---|---|
| 9 gennaio 2025 | Entra in vigore la l.r. 31 dicembre 2024 n. 61, testo unico del turismo. Sostituisce la l.r. 86/2016 | È la data che separa chi era già in attività da chi apre dopo, e torna in tutti i passaggi transitori |
| 10 giugno 2025 | Entra in vigore la l.r. 6 giugno 2025 n. 28 | Aggiunge il comma 1-bis all'articolo 144: chiusura dell'attività per chi non rispetta il regime transitorio |
| 29 agosto 2025 | Entra in vigore il regolamento DPGR 47/R dell'11 agosto 2025 | Definisce dotazioni e servizi minimi: è il documento che descrive com'è fatta una camera a norma |
| 16 dicembre 2025 | Viene depositata la sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025, che respinge il ricorso del Governo | Restano in piedi forma imprenditoriale, destinazione d'uso e potere dei Comuni sulle locazioni brevi |
| 16 giugno 2026 | È approvata la l.r. 16 giugno 2026 n. 9, già recepita nel testo vigente aggiornato al 22 giugno 2026 | Riscrive il regime transitorio dell'articolo 144: sostituisce i commi 2 e 3, inserisce i commi da 2-bis a 3-quinquies e abroga il comma 4. La scadenza del 1 luglio 2026, che si legge ancora quasi ovunque, non è più il quadro vigente |
In Toscana il B&B è solo imprenditoriale
È il punto che sorprende chi arriva da un'altra regione, e va detto senza addolcirlo: la definizione dell'articolo 43 comincia con "gestite in forma imprenditoriale". Nel testo vigente non esiste un bed and breakfast toscano non imprenditoriale che si possa aprire oggi.
Se ti stai chiedendo se questo significhi partita IVA, la risposta corretta è che la legge regionale qualifica l'attività ai propri fini e non decide la tua posizione fiscale. Come si traduce nel tuo caso concreto, fra inquadramento, regime e adempimenti, lo dice il tuo commercialista.
Vale la pena vedere quanto è locale questa regola: in Campania la stessa attività può essere svolta in forma non imprenditoriale oppure imprenditoriale, a scelta, e i numeri sono diversi. Il confronto è in Requisiti per aprire un B&B in Campania, ed è il motivo per cui una guida nazionale su come si apre un B&B non può esistere.
Le quattro extra-alberghiere toscane, con i numeri
L'articolo 41, comma 1, elenca le strutture extra-alberghiere con le caratteristiche edilizie della civile abitazione. Sono quattro, e la differenza fra le prime due sta quasi tutta nella colazione.
| Tipologia | Camere e posti letto | Cosa la distingue | Articolo |
|---|---|---|---|
| Bed and breakfast | Non più di 6 camere, non oltre 12 posti letto, stessa unità immobiliare | Forma imprenditoriale. Si somministra agli alloggiati la prima colazione, ed eventualmente i pasti | art. 43 |
| Affittacamere | Non più di 6 camere, non oltre 12 posti letto, stessa unità immobiliare | Forma imprenditoriale. La definizione non comprende la somministrazione della colazione | art. 42 |
| Case e appartamenti per vacanze | Nessun limite di camere: gestione unitaria in un unico edificio o complesso immobiliare | Forma imprenditoriale. Alloggio a un unico equipaggio di turisti per singola casa o appartamento, senza somministrazione di alimenti e bevande | art. 44 |
| Residenze d'epoca | Limite di 25 posti letto | Forma imprenditoriale, in immobili di pregio storico-architettonico vincolati ai sensi del d.lgs. 42/2004 | art. 45 |
Due strutture nello stesso palazzo non raddoppiano i posti letto
L'articolo 41, comma 4, chiude una strada che qualcuno prova ancora a percorrere: l'attività di affittacamere, B&B o residenza d'epoca svolta dallo stesso soggetto, o da società controllate o collegate ai sensi dell'articolo 2359 del codice civile, in più strutture dentro il medesimo edificio "non può comunque superare il numero di camere e la capacità ricettiva di una singola struttura".
Due B&B da sei camere nello stesso stabile, intestati a due soggetti collegati, restano sei camere in tutto. Chi era già in questa situazione al 9 gennaio 2025 ha la deroga prevista dall'articolo 144 comma 2.
La destinazione d'uso: qui quasi tutte le pagine sono ferme
L'articolo 41, comma 3, prevede che l'esercizio di queste attività sia consentito "esclusivamente in immobili e unità immobiliari aventi, ai fini urbanistici, destinazione d'uso turistico-ricettiva". È l'obbligo che ha fatto discutere di più, ed è quello che la Corte costituzionale ha lasciato in piedi con la sentenza n. 186/2025.
Il regime transitorio sta nell'articolo 144 ed è stato riscritto dalla l.r. 9/2026, che ne ha sostituito i commi 2 e 3, inserito i commi da 2-bis a 3-quinquies e abrogato il comma 4; i commi 1 e 1-bis restano quelli inseriti dalla l.r. 28/2025. La scadenza del 1 luglio 2026, che circola ancora su siti di settore e su pagine di Comuni toscani, apparteneva alla versione originale del comma 3, poi sostituita. Questo è il quadro vigente al 29 agosto 2026.
| La tua situazione | Cosa prevede oggi la legge | Riferimento |
|---|---|---|
| Attività già in esercizio al 9 gennaio 2025 | L'obbligo non si applica, fino al mutamento della titolarità o della gestione della struttura, oppure della titolarità della proprietà o di altro diritto reale sull'immobile. Restano salve la riassunzione della gestione da parte del titolare originario e il mutamento in costanza di una locazione già in essere a quella data | art. 144 commi 3 e 3-bis |
| Le stesse attività, che vogliono chiudere la questione | Possono procedere al mutamento della destinazione d'uso verso quella turistico-ricettiva entro il 30 giugno 2027, anche in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici comunali | art. 144 comma 3-ter |
| Attività avviate dopo il 9 gennaio 2025 ed entro il 30 giugno 2026 | L'obbligo dell'articolo 41 comma 3 si applica a far data dal 31 dicembre 2027 | art. 144 comma 3-quater |
| Le stesse, se il proprietario vuole tornare indietro | È sempre consentita, anche in deroga agli strumenti urbanistici, la reversibilità all'originaria destinazione residenziale, richiesta dal proprietario in caso di cessazione del contratto di locazione o dell'attività | art. 144 comma 3-quinquies |
| Attività che apri adesso, dopo il 30 giugno 2026 | Il regime transitorio dell'articolo 144 non le comprende, quindi il requisito della destinazione turistico-ricettiva va soddisfatto. Chiedi conferma scritta al tuo SUAP prima di impegnarti su un immobile | art. 41 comma 3 |
Il testo da aprire prima di firmare qualsiasi cosa
La Raccolta normativa del Consiglio regionale pubblica il testo vigente del testo unico del turismo, con le note su ogni modifica e sulle sentenze della Corte costituzionale. È l'unico posto in cui la data di aggiornamento la scrive chi la legge l'ha fatta.
Apri il testo vigente della l.r. 61/2024Chi aveva un B&B non imprenditoriale prima del 9 gennaio 2025
L'articolo 144, comma 1, salva chi esercitava affittacamere o bed and breakfast in forma non imprenditoriale a quella data: può continuare, ma nel rispetto delle previgenti disposizioni degli articoli 55 comma 4 e 56 comma 4 della l.r. 86/2016. Quei due commi dicono la stessa cosa, ed è la condizione da non perdere di vista: l'attività non imprenditoriale "può essere esercitata esclusivamente nella casa dove la persona fisica ha la residenza e il domicilio".
Il comma 1-bis, inserito dalla l.r. 28/2025, aggiunge la conseguenza: in caso di mancato rispetto del comma 1 si applica la sanzione della chiusura dell'attività. Per ogni altra violazione valgono le sanzioni dell'articolo 57 della l.r. 61/2024.
Chi rientra in questo regime non ha quindi una posizione acquisita per sempre: ha una posizione condizionata al fatto di restare esattamente com'era.
Come si presenta la SCIA, e cosa ci va dentro
La SCIA si presenta esclusivamente in via telematica al SUAP competente per territorio e attesta i requisiti soggettivi dell'articolo 50, quelli strutturali previsti da legge e regolamento e il rispetto della disciplina su sicurezza, igiene e sanità, urbanistica ed edilizia. Comprende inoltre la descrizione di dotazioni, attrezzature e servizi e delle attività accessorie.
I requisiti soggettivi sono quelli degli articoli 11 e 92 del TULPS, il regio decreto 773/1931. Se il titolare è una persona giuridica, l'articolo 50 rende obbligatoria la designazione di un gestore.
A livello nazionale la pratica è una SCIA unica: il D.Lgs. 222/2016, alla voce 75 della Tabella A, concentra nello stesso atto la segnalazione per l'avvio dell'attività e la notifica sanitaria, e prevede che sopra i 25 posti letto si aggiunga l'allegato per la SCIA di prevenzione incendi, che il SUAP trasmette ai Vigili del fuoco. Come funziona il meccanismo, e cosa succede nei sessanta giorni successivi, è spiegato in SCIA o comunicazione al Comune.
Due dettagli che saltano fuori dopo. L'articolo 49 definisce i periodi di apertura: annuale vuol dire almeno nove mesi complessivi nell'anno solare, stagionale non meno di tre mesi, anche non consecutivi, e non più di nove. E ogni variazione di capacità ricettiva, dotazioni, servizi o classificazione è a sua volta una SCIA, mentre le altre variazioni sono comunicazioni (articolo 48, commi 6 e 7).
Il codice regionale e il CIN, in Toscana
Qui serve prudenza, perché è il punto in cui è più facile leggere una procedura inventata. Un fatto verificato con una ricerca testuale sul testo integrale vigente: la l.r. 61/2024 non contiene mai le parole "codice identificativo", "CIR" o "CIN". Il codice regionale toscano non nasce da un articolo del testo unico, ma dall'organizzazione del sistema informativo regionale del turismo e dalle procedure telematiche.
Di conseguenza il percorso non è unico. Per le locazioni turistiche non imprenditoriali la Regione descrive due passaggi distinti: la comunicazione al SUAP tramite il sistema STAR e, separatamente, l'auto-registrazione su open.toscana.it/servizi-turismo, che serve a ottenere il CIR, indicato come presupposto per il rilascio del CIN. Per le strutture ricettive, invece, la pagina regionale dedicata al CIN rimanda direttamente alla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo e ai portali provinciali di aggiornamento dati.
In pratica: chiedi al tuo SUAP quale percorso vale per la tua tipologia e diffida di uno schema unico letto altrove. Il quadro nazionale è in CIN e codice regionale: non sono la stessa cosa; dove va scritto il codice una volta ottenuto lo trovi in dove scrivere il CIN sul sito della tua struttura.
Se invece stai pensando a una locazione turistica
Non è una struttura ricettiva e non segue lo stesso binario. In forma imprenditoriale è soggetta a SCIA telematica al SUAP per norma nazionale, richiamata dall'articolo 61. In forma non imprenditoriale, anche in gestione indiretta, l'articolo 60, come modificato dalla l.r. 9/2026, prevede una comunicazione al SUAP contestualmente all'inizio dell'attività locativa, con variazioni e sospensione da comunicare entro quindici giorni e cessazione entro trenta.
C'è poi l'articolo 59, che altrove non ha eguali: i comuni ad alta densità turistica, e comunque tutti i capoluoghi di provincia, possono con proprio regolamento individuare zone in cui porre limiti alle locazioni brevi, fino al divieto o a un numero massimo di giorni all'anno, e subordinare l'attività a un'autorizzazione quinquennale per unità immobiliare. Resta libera la locazione breve di una porzione dell'unità in cui il locatore ha la residenza, o di un singolo locale. Prima di comprare un immobile per farci locazione breve in una città toscana, quindi, il regolamento comunale va letto. Sul confine fra locazione e impresa c'è invece quanti appartamenti puoi affittare senza partita IVA.
Cosa controllare prima di presentare la pratica
Una lista corta di cose che, se le verifichi prima, ti evitano di scoprirle dopo.
- La destinazione d'uso dell'immobile, con la tabella qui sopra alla mano e una conferma scritta del SUAP sul tuo caso.
- Il regolamento DPGR 47/R del 2025, per i requisiti minimi di dotazioni e servizi della tua tipologia.
- Il regolamento urbanistico e igienico-edilizio del tuo Comune, che la legge regionale non sostituisce.
- I requisiti soggettivi degli articoli 11 e 92 del TULPS, e la designazione del gestore se il titolare è una società.
- La modulistica del tuo SUAP, che è comunale e non regionale.
- Gli obblighi che partono il giorno dell'apertura, raccolti in scadenze e adempimenti mese per mese.
Vedi anche
Domande frequenti
Quante camere posso avere in un B&B in Toscana?
Non più di sei camere e non più di dodici posti letto, nella stessa unità immobiliare. Lo prevede l'articolo 43, comma 1, della l.r. 61/2024. Gli stessi numeri valgono per l'affittacamere, articolo 42, e la differenza fra le due tipologie sta nella colazione.
Posso aprire un B&B in Toscana senza partita IVA?
La legge regionale definisce il bed and breakfast come struttura gestita in forma imprenditoriale, quindi non esiste più la versione non imprenditoriale che si apre oggi. La legge regionale non decide però la tua posizione fiscale: come si traduce nel tuo caso, con quale inquadramento e quali adempimenti, va chiesto al commercialista.
Devo cambiare la destinazione d'uso dell'immobile?
L'articolo 41 comma 3 richiede la destinazione d'uso turistico-ricettiva, e l'articolo 144, il cui regime transitorio è stato riscritto dalla l.r. 9/2026, prevede un regime transitorio articolato per chi era già in attività. La tabella di questa guida riporta i casi previsti. Se apri adesso, chiedi conferma scritta al SUAP prima di impegnarti su un immobile.
Ho letto che c'era tempo fino al 1 luglio 2026: vale ancora?
No. Quella data stava nella versione originale dell'articolo 144 comma 3, sostituito dalla l.r. 16 giugno 2026 n. 9. Le pagine che la riportano, comprese alcune di Comuni toscani, non sono aggiornate. Le date del quadro vigente sono il 30 giugno 2027 per il mutamento agevolato di destinazione e il 31 dicembre 2027 per le attività avviate fra il 9 gennaio 2025 e il 30 giugno 2026.
Chi aveva un B&B non imprenditoriale può continuare?
Sì, se era in esercizio al 9 gennaio 2025 e rispetta le condizioni previgenti richiamate dall'articolo 144 comma 1, in particolare l'esercizio esclusivamente nella casa dove la persona fisica ha la residenza e il domicilio. In caso contrario il comma 1-bis prevede la chiusura dell'attività.
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