Requisiti per aprire un bed and breakfast in Campania

Quattro camere e otto posti letto, in parte di casa tua

L'articolo 1, comma 1, della l.r. 5/2001, nel testo vigente, dice così: "Costituisce attività ricettiva di Bed and Breakfast l'offerta di alloggio e prima colazione esercitata da un nucleo familiare utilizzando parte della propria abitazione, per non più di quattro camere e otto posti letto".

Lo stesso comma prevede due strade: in forma non imprenditoriale, con carattere non professionale, a integrazione del reddito familiare; oppure in forma imprenditoriale, con carattere professionale, previa iscrizione nel registro delle imprese del titolare componente del nucleo familiare.

Si apre con una SCIA allo Sportello Unico per le Attività Produttive del Comune in cui è o sarà ubicata la struttura. Il vecchio regime autorizzatorio non esiste più: l'articolo 2 della l.r. 5/2001, che prevedeva l'autorizzazione comunale, è stato abrogato dall'articolo 1, comma 70, della l.r. 7 agosto 2014 n. 16.

I requisiti minimi, quelli che decidono davvero il progetto

Il comma 2 dello stesso articolo 1 elenca i servizi minimi. Le superfici sono il dato più concreto e quello che quasi nessuna pagina online riporta: sono anche il motivo per cui una camera piccola non può ospitare tre persone, molto prima che entri in gioco il tetto delle quattro camere.

La colazione: cosa vuol dire davvero confezionate

La formula della legge regionale è quella, cibi e bevande confezionate, ed è il minimo che consente di stare dentro la definizione senza aprire un capitolo di somministrazione.

Se vuoi preparare la colazione in casa, il tema non è più la legge sul turismo ma i profili igienico-sanitari, da verificare con il Comune e con l'ASL. Sul punto la Regione ha diffuso la nota prot. 603952 del 2 dicembre 2021 su somministrazione e requisiti igienico-sanitari nelle strutture ricettive. Fai quella verifica prima di comprare la macchina per il pane, non dopo.

Residenza, durata del soggiorno, destinazione d'uso

Tre regole che stanno nello stesso articolo e che nella pratica pesano più dei metri quadri.

Residenza o stabile domicilio. Il comma 5 stabilisce che l'esercizio dell'attività "non costituisce cambio di destinazione d'uso dell'immobile e comporta, per i titolari dell'abitazione, l'obbligo di residenza o di stabile domicilio nella stessa". È una buona notizia sul fronte urbanistico e un vincolo forte su quello pratico: il B&B campano si fa dove abiti, non in un immobile tenuto solo per gli ospiti.

Soggiorno massimo. Il comma 4 dice che "il soggiorno massimo consentito non può superare i trenta giorni consecutivi". Vale per il singolo ospite, ed è un limite che chi lavora con soggiorni lunghi scopre spesso troppo tardi.

Una precisazione sul cambio di destinazione d'uso: quello che il comma 5 esclude riguarda l'attività di B&B come definita da quella legge. Per le altre fattispecie la stessa guida regionale invita a contattare gli uffici comunali anche per il cambio di destinazione d'uso degli immobili a fini turistici. Se il tuo caso non è esattamente quello dell'articolo 1, la domanda va fatta al Comune.

Imprenditoriale o no: la scelta esiste, ed è tua

La Campania è la più aperta delle regioni che abbiamo verificato: la stessa attività può essere non imprenditoriale, come integrazione del reddito familiare, oppure imprenditoriale, e in questo secondo caso passa dall'iscrizione nel registro delle imprese del titolare componente del nucleo familiare.

Altrove non è così. In Toscana il bed and breakfast può essere solo imprenditoriale, con numeri diversi: sei camere e dodici posti letto. Il confronto è in Requisiti per aprire un B&B in Toscana, e spiega perché copiare un modulo o una guida di un'altra regione è il modo più rapido per sbagliare pratica.

Vale però l'avvertenza di sempre: questa è la qualificazione ai fini della legge regionale sul turismo. Se e come vada aperta una posizione fiscale nel tuo caso concreto lo dice il commercialista.

Il CUSR: lo rilascia il Comune, non la Regione

In Campania il codice regionale non si chiama CIR ma CUSR, Codice Unico regionale Strutture Ricettive. La base è l'articolo 13, comma 3, della l.r. 7 agosto 2019 n. 16, attuato con le delibere di Giunta n. 64 del 22 febbraio 2021 e n. 552 del 28 settembre 2023.

Il punto che fa perdere più tempo è chi lo rilascia, e la Regione lo scrive in lettere maiuscole nella propria guida: la Regione Campania non può rilasciare il CUSR, perché è attività di esclusiva competenza dei Comuni in cui è ubicato l'immobile. Il Comune inserisce i dati della struttura sul sistema Turismo Web, il codice viene generato e trasmesso via mail o PEC dopo la presentazione della SCIA al SUAP, e i Comuni pubblicano gli elenchi delle strutture con il codice assegnato.

Il rapporto con il codice nazionale è altrettanto esplicito: in Campania il CIN non sostituisce il CUSR, si aggiunge, e il CUSR è propedeutico all'ottenimento del codice nazionale. Il formato del CUSR è di quindici caratteri, e nella Banca Dati Strutture Ricettive va inserito interamente, senza aggiungere altri caratteri.

• Dopo aver ottenuto il CUSR dal Comune conviene attendere qualche giorno prima di chiedere il CIN: la Regione dichiara che i dati vengono trasmessi alla BDSR con periodicità di tre o quattro giorni.
• Se la struttura ha il CUSR ma non compare in BDSR, si accede con SPID, CIE o CNS al portale regionale delle strutture ricettive, si indica il CUSR, si verificano e integrano i dati, si salva l'autodichiarazione e si attendono almeno 24 ore prima di tornare sulla banca dati nazionale.
• I dati inseriti sul portale regionale devono essere conformi a quanto dichiarato al Comune nella SCIA, classificazione, dati catastali e planimetrie compresi. Per variarli si torna al Comune: sistemarli solo sul portale crea una difformità.
• Chi promuove, commercializza o comunica la struttura senza CUSR, o riportandolo in maniera errata o ingannevole, è soggetto a una sanzione da 500 a 1.000 euro per ogni attività promossa, commercializzata o comunicata, irrogata dal Comune.

Un punto in cui la guida ufficiale è rimasta indietro

Vale la pena segnalarlo invece di ricopiarlo. La guida regionale, nelle pagine sulle locazioni, cita ancora la soglia dell'articolo 1 comma 595 della legge 178/2020 nella vecchia formulazione, quella delle quattro attività di locazione breve a proprio nome, con la quinta che fa scattare la presunzione di imprenditorialità.

Dal periodo d'imposta 2026 quel numero è due, per effetto dell'articolo 1, comma 17, della legge 30 dicembre 2025 n. 199. Il quadro aggiornato, con quello che la norma dice e quello che non dice, è in quanti appartamenti puoi affittare senza partita IVA.

Gli obblighi che partono il giorno in cui apri

La SCIA è l'inizio, non la fine. Questi sono gli adempimenti campani che tornano, con la fonte accanto.

• Tabella dei prezzi esposta in modo visibile, secondo l'articolo 6 della l.r. 5/2001. Per le altre extralberghiere lo stesso obbligo sta nell'articolo 12, comma 6, della l.r. 17/2001, che chiede l'esposizione nella zona ricevimento e in ogni camera o unità abitativa.
• Comunicazione dei prezzi alla Regione, sulla piattaforma turismoweb.regione.campania.it. L'articolo 12 della l.r. 17/2001 fissa i termini del 1 ottobre, per le tariffe da applicare dal 1 gennaio, e del 1 marzo per le modifiche da applicare dal 1 giugno, e la guida regionale precisa che la comunicazione va trasmessa anche se i prezzi restano invariati. Verifica con il tuo Comune o con la struttura regionale competente se l'obbligo riguarda anche la tua tipologia, perché il B&B sta in una legge diversa.
• Movimento turistico, sulla piattaforma Rilevatore Turistico Regionale. Qui la cadenza dipende dalla legge che ti riguarda, e vale la stessa avvertenza della riga sopra: il termine del quinto giorno del mese successivo sta nell'articolo 14, comma 1, della l.r. 17/2001, che disciplina le extralberghiere, mentre per il bed and breakfast l'articolo 9, comma 2, della l.r. 5/2001 prevede una comunicazione ogni quattro mesi all'Ente Provinciale per il Turismo dei dati ricettivi e del movimento ai fini statistici. Fatti confermare dal tuo Comune o dalla struttura regionale competente quale cadenza vale per la tua posizione. Come funziona la rilevazione, e perché va inviata anche nei mesi a zero, è in la rilevazione ISTAT sul movimento dei clienti.
• Comunicazione degli ospiti alla questura entro 24 ore dall'arrivo, 6 se il soggiorno dura meno di un giorno, ai sensi dell'articolo 109 del TULPS. Termini e casi limite sono in Alloggiati Web: entro quante ore comunichi gli ospiti.
• Marchio identificativo regionale dei B&B, previsto dall'articolo 9-bis della l.r. 5/2001, da affiggere all'esterno a spese dell'interessato.
• CIN negli annunci e all'esterno dello stabile, obbligo nazionale che si somma al CUSR: dove va scritto, sito della struttura compreso, è in dove scrivere il CIN sul sito della tua struttura.

Le sanzioni: per il B&B sono diverse dalle altre

Questo è un altro effetto delle due leggi separate, e chi pubblica una tabella sola per tutte le tipologie sbaglia. Gli importi per il bed and breakfast stanno nell'articolo 10 della l.r. 5/2001, sostituito dalla l.r. 16/2014, e sono più bassi di quelli previsti per le altre extralberghiere dall'articolo 15 della l.r. 17/2001.

Se invece è una locazione turistica

In forma non imprenditoriale gli adempimenti li fissa la l.r. 7 agosto 2019 n. 16, come modificata dalla l.r. 11/2023. La guida regionale li elenca così: comunicare al Comune, prima dell'inizio dell'attività, dati catastali, indirizzo, numero di camere o unità abitative e di posti letto e i propri recapiti; trasmettere, sempre prima dell'inizio, una dichiarazione sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza; dare comunicazione mensile, con specifica giornaliera, dei movimenti turistici; denunciare la presenza degli ospiti secondo le indicazioni dell'autorità di pubblica sicurezza; comunicare al Comune i periodi di locazione ai fini dell'imposta di soggiorno.

La sanzione per la mancata comunicazione di avvio è da 500 a 2.000 euro e la irroga il Comune. In forma imprenditoriale, invece, si presenta una SCIA al SUAP per norma nazionale, con sanzione da 2.000 a 10.000 euro. Come si riconosce il bivio è il tema di SCIA o comunicazione al Comune.