Requisiti per aprire un bed and breakfast in Lombardia

I numeri, subito

In Lombardia un bed and breakfast può avere non più di quattro camere e un massimo di dodici posti letto. Lo dice l'articolo 29, comma 1, della l.r. 27/2015, che definisce il B&B come l'attività svolta a conduzione familiare in forma non imprenditoriale da chi, in maniera non continuativa, fornisce alloggio e prima colazione avvalendosi della normale organizzazione familiare, compresa l'eventuale presenza di collaboratori domestici della famiglia.

Da quella definizione discende il resto, e in particolare il punto che sorprende chi arriva da fuori: in Lombardia il B&B esiste solo in forma non imprenditoriale. Non è una scelta che fai tu, è la tipologia a essere fatta così. Chi vuole fare la stessa cosa come impresa non apre un B&B, apre un'altra tipologia.

L'articolo 29, comma 3, chiude il cerchio: l'esercizio dell'attività di bed and breakfast, secondo quanto previsto dalla normativa statale, non necessita di iscrizione nel registro delle imprese e di apertura di partita IVA. È la qualificazione ai fini della legge regionale sul turismo. Se poi, nel tuo caso concreto, ci siano profili fiscali da gestire lo dice il commercialista, non questa pagina e non l'articolo 29.

Le tre condizioni che escludono più persone dei numeri

I limiti di camere e posti letto sono quelli che tutti citano. Nella pratica, chi rinuncia lo fa quasi sempre per una di queste tre.

• Devi risiederci. L'articolo 29, comma 2, dice che l'attività è esercitata al numero civico di residenza anagrafica del titolare, pertinenze comprese. Non è l'appartamento della nonna e non è il bilocale al mare: è la casa dove sei residente.
• Devi chiudere almeno novanta giorni l'anno. Sempre il comma 2: va osservato un periodo di interruzione dell'attività non inferiore a novanta giorni, anche non continuativi. E non basta chiudere, perché ogni periodo di interruzione va inserito dal gestore nel sistema informativo regionale usato per la comunicazione dei flussi turistici.
• Durante l'interruzione non puoi ospitare in nessun modo. L'articolo 38, comma 7 bis, stabilisce che nel periodo di interruzione e di sospensione temporanea le attività ricettive non possono esercitare alcun tipo di attività avente finalità turistica, e l'articolo 39, comma 3.1, punisce chi non lo rispetta con una sanzione da 1.000 a 5.000 euro. È la trappola vera dei novanta giorni: c'è chi li dichiara a gennaio e poi accetta una prenotazione dell'ultimo momento proprio in quel periodo.

Il cambio di destinazione d'uso non serve

Su questo la Lombardia è netta, e va detto subito perché è il punto su cui circola più spavento. L'articolo 38, comma 9, dispone che per le strutture ricettive non alberghiere degli articoli 23, 26, 27, 28 e 29, quindi anche per il bed and breakfast, non è richiesto il cambio di destinazione d'uso, e gli immobili mantengono la destinazione urbanistica residenziale.

Sembra un dettaglio e invece è la differenza fra aprire e non aprire. Altre regioni hanno preso la strada opposta e chiedono la destinazione turistico-ricettiva: chi legge un articolo scritto su una regione diversa e lo applica qui si ferma per un problema che in Lombardia non esiste. Vale anche il contrario, ed è molto più pericoloso.

Resta invece tutto quello che dipende dal Comune: regolamento edilizio, regolamento di igiene, altezze minime dei locali. Il regolamento regionale 7/2016, all'articolo 10, non fissa un'altezza propria e rinvia proprio a quelle norme, quindi il numero esatto sta nel regolamento del tuo Comune.

La pratica: SCIA al Comune, con due allegati che pesano

L'articolo 38, comma 1, stabilisce che le attività ricettive alberghiere e non alberghiere si intraprendono previa SCIA ai sensi dell'articolo 19 della legge 241/1990. Il B&B rientra qui. Fanno eccezione le case e appartamenti per vacanze e i bivacchi fissi, per i quali serve la preventiva comunicazione al Comune, e le locazioni turistiche non imprenditoriali e brevi, che dal comma 1 bis passano per la CIA, la comunicazione di inizio attività preventiva al Comune.

La SCIA si presenta al Comune competente per territorio, in via telematica attraverso lo Sportello Unico per le Attività Produttive. Il regolamento regionale 7/2016, all'articolo 8, elenca cosa va allegato: la dichiarazione relativa ai servizi offerti e al rispetto degli standard qualitativi e delle dotazioni minime obbligatorie, e la planimetria dell'unità immobiliare sottoscritta da un tecnico abilitato, in scala 1:50 o 1:100, con i dati catastali, la superficie utile dei vani, l'altezza, il numero dei posti letto, i vani comuni, i vani riservati, le eventuali aree di pertinenza e le superfici finestrate di ogni vano.

Quella planimetria è l'unica voce che richiede per forza un professionista: mettila in conto da subito. Lo stesso articolo 8, al comma 4, prevede che la modulistica delle SCIA e delle comunicazioni sia unificata con decreto della direzione generale competente e adottata da tutti i Comuni, quindi il modello che ti dà il tuo SUAP dovrebbe essere lo stesso in tutta la regione.

Due conseguenze pratiche dell'articolo 19 della legge 241/1990, che valgono ovunque in Italia: l'attività si può iniziare dalla data di presentazione, senza aspettare risposte, ma per sessanta giorni l'amministrazione può intervenire se accerta la carenza dei requisiti. Presentare la SCIA non vuol dire che la pratica sia chiusa.

Un obbligo che quasi nessuno rispetta e che si vede al primo controllo sta nell'articolo 38, comma 2: copia della SCIA deve essere esposta visibilmente all'interno dei locali dove si esercita l'attività. Il comma 3 prevede poi che il Comune trasmetta la SCIA alla Provincia o alla Città metropolitana di Milano e alle strutture di informazione e accoglienza turistica: è il passaggio da cui nasce il codice regionale.

La colazione: il punto in cui il B&B lombardo si complica

La prima colazione è quello che distingue il B&B dalle altre tipologie, ed è anche la parte con le regole più precise. Stanno nell'articolo 6 del regolamento regionale 7/2016.

Per preparare la colazione agli alloggiati il titolare deve adempiere agli obblighi del regolamento CE 852/2004, e il regolamento lombardo li elenca: possesso dei requisiti igienico sanitari, formazione HACCP e redazione di un piano di autocontrollo, con la compilazione della sezione relativa alle attività economiche in campo alimentare già all'atto di presentazione della SCIA. Se il titolare è in regola, possono preparare la colazione anche i collaboratori che fanno parte dell'organizzazione familiare e gli eventuali collaboratori domestici, previa formazione HACCP.

Se invece non fai quel percorso, il comma 5 dice cosa resta possibile: solo alimenti preconfezionati messi a disposizione dell'ospite, oppure una convenzione con imprese alimentari registrate, con bevande calde e fredde servite in modalità self service. Non è un divieto di fare colazione, è un modo diverso di farla, e va deciso prima della SCIA perché cambia quello che dichiari.

Due requisiti strutturali che si dimenticano spesso. Alle camere da letto destinate agli ospiti si deve poter accedere senza attraversare la camera da letto e i servizi destinati in via esclusiva alla famiglia o ad altro ospite (articolo 6, comma 2). E nella struttura deve esserci uno spazio comune per la lettura, l'intrattenimento e altri usi polivalenti, dove si consuma anche la prima colazione (comma 6).

Sul lato dei titoli, invece, una buona notizia: l'articolo 30, comma 2, della legge regionale stabilisce che per la somministrazione della prima colazione da parte del titolare non sono necessari i requisiti professionali dell'articolo 66 della l.r. 6/2010.

Le tipologie lombarde a confronto

Prima di intestardirsi sul B&B conviene guardare la tabella. In Lombardia la tipologia affittacamere non esiste, e chi cerca quel nome sta guardando la legge di un'altra regione: l'equivalente imprenditoriale è la foresteria lombarda.

Il regolamento 7/2016 aggiunge un dettaglio utile a chi esercitava prima: chi svolgeva l'attività di affittacamere alla data di entrata in vigore della l.r. 27/2015 può continuare a usare quella denominazione solo in aggiunta a quella di foresteria lombarda, e le foresterie possono promuoversi anche con il termine affittacamere purché affiancato al nome della tipologia.

Dopo la SCIA arriva il CIR, e solo dopo il CIN

L'articolo 38, comma 8 bis, prevede che a ogni struttura ricettiva e a ogni alloggio dato in locazione per finalità turistiche venga assegnato un Codice identificativo di riferimento (CIR), generato dal sistema di gestione dei flussi turistici. Le modalità sono disciplinate dalla Giunta con la DGR XII/169 del 19 aprile 2023.

L'ordine non è negoziabile, e lo dice il comma 8 quater: le strutture e le locazioni turistiche devono adempiere agli obblighi dei commi 1 e 1 bis, cioè SCIA o CIA, affinché il CIR venga generato. Chi non ha ancora presentato la pratica al Comune non ha un problema di codice, ha un problema a monte.

Il percorso descritto dalla pagina ufficiale di Regione Lombardia sul CIR è in tre passaggi: la SCIA o la CIA si presenta al SUAP del proprio Comune; il Comune la trasmette alla Provincia competente o alla Città metropolitana di Milano; a quel punto viene creata la sezione dedicata alla struttura sul sistema regionale dei flussi turistici Ross1000 e l'amministrazione provinciale contatta l'interessato per l'accesso, dove si trova il codice da pubblicare.

Il codice nazionale viene dopo e non lo rilascia la Regione. Come si incastrano i due, e perché uno non ha cancellato l'altro, è spiegato in CIN e codice regionale: non sono la stessa cosa; dove va scritto il CIN una volta ottenuto lo trovi in Dove scrivere il CIN sul sito della tua struttura.

Gli obblighi che restano, ogni anno

Alcuni sono lombardi e non li trovi in nessuna guida nazionale.

• Polizza di responsabilità civile. L'articolo 38, comma 10, obbliga i titolari a stipulare una polizza per i rischi derivanti dalla responsabilità civile verso i clienti, commisurata alla capacità ricettiva. È un obbligo regionale, non nazionale.
• Prezzi massimi esposti. Comma 4: i prezzi massimi praticati nell'esercizio devono essere esposti in modo ben visibile nei locali di ricevimento del pubblico.
• Tariffe anche in due lingue straniere. Comma 5: le tariffe e i prezzi esposti devono essere redatti, oltre che in lingua italiana, almeno in due lingue straniere.
• Contrassegno identificativo all'esterno. L'articolo 30, comma 1, prevede un contrassegno definito dalla Giunta, affisso a spese di chi esercita l'attività all'esterno della residenza. Il regolamento 7/2016, all'articolo 9, ne descrive gli elementi, fra cui il marchio di Regione Lombardia e il logo di promozione turistica inLombardia, e chiarisce che va esposto in modo ben visibile all'esterno dell'ingresso principale e non costituisce messaggio pubblicitario.
• Flussi turistici e comunicazione degli ospiti. Comma 8: oltre agli obblighi fiscali e di sicurezza previsti dalla normativa statale, restano la comunicazione dei flussi turistici e la denuncia degli ospiti all'autorità di pubblica sicurezza. Sulla seconda, il termine è in Alloggiati Web: entro quante ore comunichi gli ospiti e la procedura di abilitazione in Credenziali Alloggiati Web: come richiederle.
• Sospensione e cessazione. Comma 6: vanno comunicate preventivamente al Comune. Comma 7: la sospensione temporanea non può superare sei mesi, prorogabili una sola volta di altri sei; decorso il termine l'attività si intende definitivamente cessata e si applica la sanzione dell'articolo 39, comma 1.

Le sanzioni, in chiaro

Sono nell'articolo 39 e le applica il Comune. Vale la pena leggere con attenzione la prima riga, perché non punisce solo chi apre: punisce anche chi usa il nome.

La prima riga merita una riflessione in più. Chiamare bed and breakfast, sul proprio sito o su un portale, qualcosa che non è stato aperto come bed and breakfast è un illecito autonomo, indipendente da tutto il resto. Le denominazioni protette sono quelle elencate nell'articolo 18, commi 3 e 4, e nell'articolo 19, comma 5, della stessa legge, che distinguono le strutture alberghiere da quelle non alberghiere e ne fissano i nomi.

Dove verificare, prima di presentare

Tre indirizzi e un ufficio, e sono gli unici che contano.

Il testo vigente della legge regionale e del regolamento sta sulla banca dati del Consiglio regionale, normelombardia.consiglio.regione.lombardia.it. La pagina di Regione Lombardia dedicata al Codice Identificativo di Riferimento descrive il percorso verso il CIR. Il sistema regionale dei flussi turistici è Ross1000, su flussituristici.servizirl.it. La modulistica, i tempi e il regolamento di igiene che si applicano a casa tua li dà il SUAP del tuo Comune.

Un'ultima avvertenza, e vale più di qualunque riepilogo: questa materia cambia spesso. La l.r. 27/2015 è stata modificata anche nel 2026, e il regolamento 7/2016 è stato toccato nel luglio 2025, con l'aggiunta dell'allegato dedicato agli alloggi dati in locazione per finalità turistiche. Prima di presentare una pratica, ricontrolla il testo vigente alla data in cui la presenti.