Quante camere e quanti posti letto può avere un B&B

Quattro camere in Lombardia, sei in Toscana, quattro in Campania

In Lombardia il B&B ha non più di quattro camere e un massimo di dodici posti letto. In Toscana non più di sei camere e non oltre dodici posti letto. In Campania non più di quattro camere e otto posti letto.

Tre regioni, tre numeri diversi, e fra Campania e Lombardia la differenza sui posti letto è del cinquanta per cento. Chi cerca in rete quanti posti letto può avere un B&B e trova un numero secco sta guardando la risposta di una regione che magari non è la sua.

I numeri verificati, con l'articolo accanto

Questa tabella contiene solo righe lette sul testo vigente della legge regionale, non su riepiloghi di terzi. Non è un elenco delle venti regioni e delle due province autonome, e non lo diventerà copiando da un blog: è esattamente il dato che, sbagliato, ti fa presentare la pratica sbagliata.

La riga sulla forma consentita è quella che rende impossibile una guida nazionale. Sullo stesso identico oggetto, il bed and breakfast, la Lombardia ammette solo la forma non imprenditoriale e scrive che non servono registro delle imprese e partita IVA, la Toscana ammette solo la forma imprenditoriale, la Campania ammette entrambe. Qualsiasi sintesi valida per tutta Italia sarebbe falsa per almeno due regioni su tre.

Per la Lombardia il quadro completo, con la SCIA, i novanta giorni di interruzione e le sanzioni, è in Requisiti per aprire un bed and breakfast in Lombardia.

La tabella si ferma al bed and breakfast di proposito, perché la domanda di questa pagina è quella. I numeri delle altre tipologie, affittacamere e case e appartamenti per vacanze, e soprattutto quello che le distingue davvero, stanno in B&B, affittacamere, casa vacanze e locazione turistica: le differenze.

L'unico numero che vale in tutta Italia: venticinque posti letto

Una soglia nazionale esiste, ed è una sola. Non riguarda la tipologia ma la prevenzione incendi.

La Tabella A del decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222, nella sezione delle attività commerciali e assimilate, alla voce 75 "Strutture ricettive", stabilisce che il regime è quello della SCIA unica e aggiunge che in caso di strutture con più di 25 posti letto la SCIA prevenzione incendi deve essere presentata compilando un apposito allegato della SCIA unica, trasmesso a cura del SUAP ai Vigili del fuoco. Il riferimento è all'Allegato I, punto 66, del d.p.r. 151/2011.

Come funziona la SCIA unica, cosa ci va dentro e cosa succede nei sessanta giorni successivi è in SCIA o comunicazione al Comune. Sotto quella soglia restano gli adempimenti ordinari. Sopra, il procedimento cambia natura e coinvolge un'altra amministrazione dentro la stessa pratica. Per un B&B, con i limiti regionali visti sopra, la soglia in genere non si raggiunge; diventa concreta per chi apre tipologie più grandi.

Sui requisiti di sicurezza che invece si applicano a prescindere dai numeri, dai rilevatori agli estintori, c'è Estintori e rilevatori di gas: cosa chiede la legge.

I limiti che non si contano in camere

Il tetto di camere non è quasi mai il vincolo che decide. Questi lo sono, e sono tutti letti sulle leggi delle tre regioni.

• Le superfici minime della camera. In Campania l'articolo 1, comma 2, della l.r. 5/2001 fissa 9,00 metri quadri per un posto letto, 12,00 per due, 18,00 per tre e 24,00 per quattro. È questo, molto prima del tetto delle quattro camere, a decidere quanti letti puoi mettere in una stanza.
• Il rapporto fra bagni e ospiti. Sempre in Campania, per il B&B, fino a due ospiti il servizio bagno può coincidere con quello dell'abitazione, oltre i due ne serve un altro. Per gli affittacamere l'allegato A della l.r. 17/2001 chiede un locale bagno completo ogni sei posti letto.
• L'obbligo di residenza. In Lombardia il B&B si esercita al numero civico di residenza anagrafica del titolare (art. 29, comma 2). In Campania c'è l'obbligo di residenza o stabile domicilio nella stessa abitazione (art. 1, comma 5, l.r. 5/2001). In Toscana, per chi era non imprenditoriale prima del 9 gennaio 2025, resta il vincolo della casa dove la persona fisica ha la residenza e il domicilio.
• I giorni di chiusura obbligatoria. In Lombardia il B&B deve osservare un'interruzione non inferiore a novanta giorni anche non continuativi, da inserire nel sistema informativo regionale, e lo stesso vale per le case e appartamenti per vacanze non imprenditoriali.
• La durata massima del soggiorno. In Campania il soggiorno in B&B non può superare i trenta giorni consecutivi, e nelle case e appartamenti per vacanze la permanenza massima è di novanta giorni.
• Il divieto di sommare strutture nello stesso edificio. In Toscana l'articolo 41, comma 4, della l.r. 61/2024 stabilisce che più strutture dello stesso soggetto, o di società controllate o collegate, nello stesso edificio non possono superare il numero di camere e la capacità ricettiva di una singola struttura. Serve proprio a impedire il trucco delle due strutture affiancate.
• Il numero di unità abitative, non di camere. Per le case e appartamenti per vacanze in forma non imprenditoriale il limite non si conta in stanze: sono tre unità abitative in Lombardia e tre nel territorio regionale in Campania.

Perché le tabelle di venti regioni che trovi in rete non funzionano

Qualcuna circola, e capita che sia l'unico risultato completo su questa ricerca. Il problema non è la buona fede di chi l'ha scritta, sono tre cose concrete.

La prima è l'età. Le tabelle riepilogative pubblicate da soggetti privati si scrivono una volta e quasi mai si riaprono: molte non rimandano a nessun portale regionale e non nominano né il CIN né i codici regionali, che nel frattempo sono diventati il centro di tutta la materia. Prima di fidarti di una, cerca la data e il link alla legge: se mancano tutti e due, non è una fonte.

La seconda è che dentro la stessa regione il numero può cambiare in base alla forma, imprenditoriale o non imprenditoriale, e quella distinzione nelle tabelle riassuntive quasi non compare mai. Una riga con un numero secco per regione, su questa materia, è informazione persa.

La terza è la velocità con cui cambia. La Toscana ha riscritto il proprio testo unico del turismo due volte in diciotto mesi, con la legge regionale 28/2025 e poi con la legge regionale 16 giugno 2026 n. 9, e su molte pagine, comprese pagine di Comuni toscani, circolano ancora scadenze che non sono più il quadro vigente. Una tabella pubblicata e mai più toccata invecchia in fretta.

È il motivo per cui qui trovi tre regioni con la data di verifica accanto, invece di ventidue righe di cui non potremmo rispondere.

Come verificare per la tua regione, in tre passaggi

Se la tua regione non è fra le tre, il percorso è sempre lo stesso e non richiede un consulente.

Quando hai i numeri, il passo successivo è amministrativo: prima il titolo al Comune, poi il codice regionale, poi il codice nazionale. L'ordine è spiegato in CIN e codice regionale: non sono la stessa cosa, e le scadenze che arrivano dopo sono raccolte in Scadenze e adempimenti: il calendario mese per mese.

• Cerca la legge regionale sul turismo sul sito ufficiale della tua regione, non su un motore di ricerca generico. Quasi tutte le regioni hanno una banca dati del Consiglio regionale con il testo vigente e le note sulle modifiche. Il testo vigente è quello che conta: la prima versione di una legge del 2001 oggi non dice quasi mai le stesse cose.
• Trova l'articolo che definisce la tua tipologia. Le definizioni stanno in articoli distinti, uno per tipologia, e i numeri di camere e posti letto sono quasi sempre nel primo comma. Se l'articolo che stai leggendo non ha un numero dentro, non è quello giusto.
• Chiudi il giro con il SUAP del tuo Comune. Superfici, altezze, requisiti igienico edilizi e vincoli urbanistici dipendono dai regolamenti comunali, e il modulo con cui presenterai la pratica lo pubblica il Comune. Una telefonata al SUAP chiarisce in dieci minuti quello su cui in rete si discute da anni.