Sito web per affitti brevi: cosa serve quando l'annuncio ce l'hai già

La risposta corta, prima di tutto il resto

Il sito non sostituisce i portali e non porta traffico da solo. Chi lo compra aspettandosi che le prenotazioni arrivino perché il sito esiste resta deluso. Sta accanto ad Airbnb e Booking e lavora su un pubblico diverso: chi ha già visto il tuo annuncio e ti cerca per nome, chi è stato da te l'anno scorso, chi ha avuto il tuo numero da un amico, chi vuole capire se dietro l'annuncio c'è una persona reale prima di mandare la caparra.

Con il piano annuale ottieni il dominio .it o .com intestato a te, l'hosting, il certificato SSL, la SEO tecnica, il pulsante WhatsApp e il modulo contatti. Nessun costo di attivazione, sito online in 24-48 ore.

Quello che non ottieni, detto subito perché sugli affitti brevi è la prima domanda che fanno tutti: niente motore di prenotazione, niente channel manager, niente sincronizzazione dei calendari con le OTA. Il modulo raccoglie richieste, non incassa e non blocca date.

Il 15,5% di Airbnb, e perché il canale diretto interessa adesso

Airbnb sta spostando gli host al costo del servizio singolo: un unico 15,5% a carico tuo al posto della vecchia divisione fra host e ospite. Per chi ospita nello Spazio economico europeo o in Svizzera la data entro cui rivedere i prezzi è il 13 ottobre 2026.

Il passaggio in sé non ti toglie niente, se correggi le tariffe. Toglie qualcosa a chi lascia il prezzo dov'era, perché da quel momento la percentuale viene dedotta dal prezzo impostato prima. Cambiano anche due cose che si vedono tutti i giorni: il prezzo esposto diventa il tuo, quindi ogni ritocco compare a schermo, e la percentuale è tutta a carico tuo, quindi si legge intera in ogni riepilogo. Il conto per esteso, con l'esempio ufficiale di Airbnb rifatto con l'IVA italiana e con le date, è in Airbnb passa al 15,5%: cosa fare.

Da qui nasce l'interesse per un canale senza commissione, e qui serve non raccontarsela: il sito non sposta il grosso delle prenotazioni. Sposta gli ospiti di ritorno, i soggiorni lunghi e i gruppi che ti scrivono direttamente, e su quelli la percentuale non la paghi. Quanto pesa oggi ogni prenotazione intermediata l'abbiamo calcolato in quanto ti resta di una prenotazione da 100 euro.

Cosa ti costano oggi i portali

Prima di decidere se ti serve un sito, guarda quanto stai gia' pagando in commissioni.

Cosa ci mette sopra chi affitta appartamenti

Il sito di un appartamento non assomiglia a quello di un hotel. Non ha una storia di famiglia da raccontare né una carta dei servizi. Ha una funzione pratica e va scritto come tale.

Nella pratica, queste sono le pagine che finiscono per essere usate.

• Le istruzioni che oggi riscrivi in chat a ogni ospite. Come si arriva, dove si parcheggia davvero, come funziona il key box, a che ora si può entrare, la rete wifi, il numero di chi chiamare se salta la corrente. Una pagina da mandare con un link, invece di riscriverla ogni volta.
• Il CIN. Va indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato, e una pagina che mostra prezzi, disponibilità o un modulo di richiesta è un annuncio.
• Il nome con cui ti cercano dopo. Chi ha dormito da te ricorda "la casa con il terrazzo in via Tal dei Tali", non l'indirizzo dell'annuncio. Se quel nome non porta da nessuna parte, la prenotazione ripassa dal portale e la commissione la paghi di nuovo.
• Il prezzo diretto, quando decidi di farlo. In Italia le clausole di parità tariffaria sono nulle per legge, quindi puoi esporre sul tuo sito un prezzo più basso di quello dei portali: il perimetro esatto, e cosa resta comunque vietato dal contratto con il portale, è in puoi fare un prezzo più basso sul tuo sito.
• Un contatto a cui rispondi. Il pulsante WhatsApp e il modulo contatti sono inclusi: la richiesta arriva dove la leggi.
• Le foto nel tuo ordine. Senza i tagli, le proporzioni e la sequenza decisi dal portale, e senza il confronto affiancato con altri sei appartamenti della stessa via.

Quanto costa da noi e quanto costa dagli altri

Il nostro listino è questo, senza asterischi. Accanto, i listini pubblici dei fornitori che una persona con due appartamenti incontra cercando in rete, rilevati il 30 agosto 2026. Sono i prezzi che loro stessi pubblicano, non stime nostre. Una riga da tenere presente nel confronto: i nostri prezzi sono IVA inclusa, alcuni degli altri no.

Come si legge quella tabella, senza far finta

Non siamo i più economici e non abbiamo interesse a farlo credere. Lestis costa 49,99 euro l'anno fino a due unità e include il motore di prenotazione e la sincronizzazione iCal con Airbnb e Booking, che noi non facciamo. Se la sincronizzazione dei calendari è la cosa che ti serve, quello è il prodotto giusto e questa pagina ti ha già dato la risposta.

La differenza sta in una riga: il loro piano include un sottodominio, cioè un indirizzo che sta dentro il loro dominio, e il dominio tuo si paga a parte. Nel nostro caso il dominio .it o .com è compreso ed è intestato a te. È la stessa differenza che vale contro il gratuito: BnBQuick ha un piano senza canone ma trattiene il 5% sui pagamenti online e non supporta domini personalizzati, quindi il sito vive su bnbquick.com.

Sul fronte opposto, beb.it si presenta come sito gratuito, ma il piano più conveniente costa 155 euro + IVA l'anno, cioè circa 189 euro IVA inclusa contro i nostri 149. Va detto per intero: nel loro pacchetto c'è anche un booking engine, che noi non diamo. E i pacchetti una tantum come i 299, 599 o 999 euro di siticasevacanza.it o i 420 euro + IVA di OneMinuteSite hanno una logica diversa: paghi una volta, poi il mantenimento è affar tuo.

Il confronto esteso, con anche le agenzie e i freelance che quotano da 1.000 euro in su e il conto su tre anni, sta in quanto costa un sito web per un B&B. Quella pagina serve a farsi un'idea del mercato, questa a capire se il prodotto è adatto a un appartamento.

Un sito solo o uno per ogni appartamento

Con due o tre unità la domanda arriva subito, ed è la più concreta di tutte perché cambia quanto paghi. Nella maggior parte dei casi conviene un sito unico con una pagina per ogni appartamento: concentri tutto su un dominio, chi cerca il nome di una delle case trova la pagina giusta, e paghi un canone solo invece di tre.

Domini separati hanno senso in due casi. Il primo: le unità sono in città diverse e non hanno niente in comune, quindi tenerle insieme confonde chi arriva. Il secondo: hai già un nome commerciale legato a una casa specifica, stampato su biglietti o cartelli, e cambiarlo costerebbe più del canone in più. Fuori da questi due casi stai duplicando una spesa fissa senza guadagnarci nulla.

Una cosa che non riguarda il sito ma riguarda te, e che vale la pena sapere prima di prendere il terzo appartamento: dal periodo d'imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi vale per non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta, mentre fino al 31 dicembre 2025 erano quattro. Oltre la soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Molti articoli in rete riportano ancora il numero vecchio: la norma, con i riferimenti, è in quanti appartamenti puoi affittare senza partita IVA.

Il CIN sul sito, e dove finisce il discorso normativo

Il CIN non riguarda solo le schede di Airbnb e Booking. La norma non ragiona per canali: chiede che il codice sia esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Una pagina che mostra prezzi, disponibilità o un modulo per chiedere un preventivo è un annuncio, e il fatto che stia su un dominio tuo non cambia niente.

Dove metterlo pagina per pagina, come scriverlo per esteso e quali sono le quattro sanzioni previste, che sono diverse fra loro e vengono quasi sempre riassunte in un unico intervallo sbagliato, è spiegato in dove scrivere il CIN sul sito della tua struttura. Se ti serve capire se il tuo codice regionale è la stessa cosa del CIN, la risposta è no e sta in CIN e codice regionale.

Il resto degli adempimenti, Alloggiati Web, tassa di soggiorno, rilevazione ISTAT, non passa dal sito. Cambia però il testo di una pagina o due: se la tassa di soggiorno si paga in contanti all'arrivo, scriverlo prima evita la discussione sul pianerottolo con le valigie in mano.

Qui il tema è il sito, non la burocrazia. Le guide su queste materie stanno da un'altra parte e citano le fonti, così se una regola cambia si vede da dove viene il dato.

Per chi questo prodotto non va bene

Un elenco di limiti serve più di un elenco di funzioni, perché evita l'acquisto sbagliato e la richiesta di rimborso che arriva dopo. Questi sono i casi in cui non siamo la scelta giusta.

• Vuoi il calendario sincronizzato con Airbnb e Booking. Non lo facciamo, e non è previsto in nessuno dei tre piani. Lestis lo include a 49,99 euro l'anno fino a due unità, e fra gli annunci Google di questo settore compare Smoobu a partire da 28 euro al mese.
• Vuoi incassare la prenotazione o la caparra online. Il modulo contatti raccoglie richieste, non prende pagamenti. Se l'incasso automatico è il requisito, ti serve un motore di prenotazione, che è un altro prodotto.
• Gestisci dieci o più unità per conto di proprietari terzi. A quel volume il problema non è il sito, è il gestionale: calendari, rendiconti ai proprietari, pulizie, chiavi. Un sito vetrina non ti toglie nessuno di quei problemi.
• Cerchi gratis. È una scelta legittima e sul prezzo zero non competiamo. Vale però la pena leggere cosa comprende: il gratuito di BnBQuick trattiene il 5% sui pagamenti online e ti lascia su un indirizzo dentro il loro dominio.
• Non rispondi ai messaggi entro qualche ora. Un sito senza motore di prenotazione trasforma una richiesta in una prenotazione solo se qualcuno risponde. Se l'unica finestra in cui leggi WhatsApp è la domenica sera, il canale diretto non funzionerà, e non sarà colpa del sito.
• Vuoi un progetto su misura, con grafica disegnata da zero e integrazioni. A 99,99 euro il primo anno non c'è un art director. C'è un impianto già pronto che riempiamo con i tuoi testi e le tue foto: è il motivo per cui costa questo ed è online in due giorni.

Come si fa, e in quanto tempo sei online

Il percorso è corto di proposito. Scegli il piano da configura il tuo sito, ci mandi foto, testi e i dati della struttura, e il sito è online in 24-48 ore. Nessun costo di attivazione, nessun colloquio preliminare, nessun preventivo da attendere.

Il dominio .it o .com è intestato a te, non a noi. È la parte che conta di più il giorno in cui decidi di andare altrove: te lo porti via, con le email e con il posizionamento accumulato. Un sottodominio dentro la piattaforma di qualcun altro, invece, resta dove sta.

Se non hai ancora deciso se ti serve, la prova più semplice la fai adesso: cerca su Google il nome del tuo appartamento e guarda cosa esce per primo. Nella maggior parte dei casi è la scheda di un portale, cioè una pagina in cui accanto a te compaiono altri alloggi della stessa zona. Perché succede e cosa cambia avere un dominio proprio è in cerchi il tuo B&B su Google e trovi prima Booking.