Sito web per bed and breakfast: cosa deve avere per portare prenotazioni dirette

Le pagine che servono a un B&B, e quelle che non servono

Chi arriva sul sito di un bed and breakfast sta decidendo se scriverti o tornare sul portale. Ha in testa cinque cose: dove sei, quanto costa, com'è la camera, come si arriva, chi risponde se chiamo. Se le trova subito ti scrive, altrimenti chiude la scheda.

Queste sono le pagine che fanno il lavoro. Nel sito le trovi già impostate, e i contenuti li scrivi tu o li scriviamo con quello che ci mandi.

• La home, con tre foto vere e il prezzo di partenza. Foto della casa come è oggi, non rendering e non immagini d'archivio. Il prezzo minimo scritto in chiaro fa una selezione all'ingresso: chi ha un budget diverso dal tuo non ti scrive e non ti fa perdere tempo.
• Una scheda per ogni camera. Metri quadri, tipo di letto, bagno privato o condiviso, vista, se c'è aria condizionata. Sono le stesse domande che ti arrivano su WhatsApp: scritte una volta, non le scrivi più.
• Come si arriva, con il parcheggio. Distanza reale dalla stazione, se il parcheggio è in strada o riservato, se la via è chiusa al traffico. In una città con la ZTL è l'informazione che l'ospite cerca prima di prenotare e che quasi nessuno scrive.
• Colazione, orari di check-in e regole della casa. L'ora dell'arrivo è una delle domande più frequenti prima del soggiorno. Metterla nero su bianco toglie lavoro a te e dubbi all'ospite.
• Contatti in cima e in fondo, con il pulsante WhatsApp. Non un modulo e basta: un pulsante che apre la chat sul telefono, perché è così che parte quasi sempre la conversazione.
• Il CIN. L'articolo 13-ter, comma 6, del DL 145/2023 chiede che il codice sia indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Se la tua pagina espone camere, prezzi, disponibilità o un modulo di richiesta, è un annuncio e il codice ci va. Dove scriverlo pagina per pagina lo spieghiamo in dove va scritto il CIN sul sito della tua struttura.

Quando una prenotazione diventa diretta

Quasi nessuno cerca su Google "bed and breakfast a Lucca" e finisce sul tuo sito: quella ricerca la vincono i portali, e va bene così. Il traffico che conta arriva dopo. L'ospite ti ha visto su Booking o su Airbnb, gli piaci, e prima di pagare cerca il nome della struttura per capire se sei una casa vera. Quello è il momento in cui la prenotazione può cambiare canale.

Se cercando il tuo nome trova solo la scheda del portale, prenota lì e la commissione se ne va. Su Booking la commissione base è il 15% e sale fino al 18% con il programma Partner Preferiti: i conti sono in quanto costa il programma Partner Preferiti di Booking e in quanto ti resta di una prenotazione da 100 euro. Su Airbnb, con il modello a costo unico a carico dell'host, si sta intorno al 15,5%, come spiegato in Airbnb passa al 15,5% a carico tuo. Del problema di uscire dopo Booking quando si cerca il tuo nome parliamo in cerchi il tuo B&B su Google e trovi prima Booking.

Sul prezzo del canale diretto conviene procedere informati: le clausole di parità dei portali non vietano tutto ma non permettono tutto, e la differenza è spiegata in puoi fare un prezzo più basso sul tuo sito.

Diciamo anche la parte scomoda. Un sito da solo non genera domanda: se nessuno cerca il nome della tua struttura, il sito resta fermo. Serve a raccogliere chi ti conosce già, cioè ospiti di ritorno, passaparola, cartello sulla porta e biglietto lasciato in camera.

Cosa è incluso, voce per voce

Il prezzo si paga in un'unica soluzione per la durata del piano e non ci sono costi di attivazione. I piani sono tre: 99,99 euro IVA inclusa il primo anno, 159,99 euro per i primi due anni, 199,99 euro per i primi tre.

Finito il periodo che hai scelto, il rinnovo è 149 euro l'anno e comprende le stesse voci della tabella.

• Non c'è il motore di prenotazione. L'ospite non sceglie le date e non paga online: ti scrive, e confermi tu.
• Non c'è il channel manager. Le disponibilità sui portali restano da aggiornare come le aggiorni oggi.
• Non c'è la sincronizzazione dei calendari con le OTA. Nessun iCal verso Booking o Airbnb.

Il gratis, il quasi gratis e l'agenzia: i listini a confronto

Prima di scegliere vale la pena vedere le alternative con i loro numeri pubblici. Questi sono listini dichiarati dai fornitori sulle loro pagine e rilevati il 30 agosto 2026. Non c'è un giudizio nella tabella: ci sono modelli diversi, e alcuni fanno cose che noi non facciamo.

Come si legge quella tabella

Non siamo i più economici del mercato e non ha senso far finta del contrario. Lestis costa un terzo del nostro rinnovo e include il motore di prenotazione: se il tuo problema è far pagare l'ospite online, quella è una risposta migliore della nostra, con l'avvertenza che il dominio tuo lì si compra a parte. BnBQuick è gratuito e trattiene il 5% sui pagamenti online, senza dominio personalizzato: se fai poche prenotazioni online il conto può tornare, se ne fai tante meno.

Anche sul rinnovo c'è chi sta sotto. SitoFelice chiede 499 euro di creazione e poi 129 euro l'anno, venti in meno dei nostri 149: chi accetta l'ingresso alto e resta molti anni spende meno. Il nostro vantaggio numerico sta sull'ingresso, non sul lungo periodo, ed è giusto saperlo prima.

bed-and-breakfast.it si presenta con la parola gratuito, e il canone compare nella pagina di iscrizione: 155 euro più IVA per dodici mesi prepagati, cioè circa 189 euro IVA inclusa. La differenza vera non è il numero, è dove abita il sito. Il loro sitemap dichiara 8.779 siti cliente ospitati in sottocartella sul dominio del portale, insieme a migliaia di altre strutture. Dichiarano anche la registrazione di un dominio .it, quindi la domanda da fare prima di firmare è secca: quale indirizzo leggerà l'ospite, il mio o il vostro.

Dall'altra parte della scala ci sono i progetti su misura. MisterSito parte da 500 euro e arriva oltre i 4.000 con le prenotazioni, e dichiara 200-600 euro l'anno di sola manutenzione. SitiDiHotel chiede 1.500 euro il primo anno e 180 di rinnovo. Gabriele Pantaleo parte da 1.900 euro. Sono lavori diversi dal nostro, con un tempo di progetto diverso e un risultato disegnato da zero.

Fuori dal mondo ricettivo esistono anche builder generalisti a prezzo vicino, per esempio tuositofacile.it con il piano a 9 euro al mese, cioè 108 euro l'anno con dominio .it incluso. Fanno siti, non fanno niente di specifico per una struttura ricettiva.

Perché quasi nessuno ti dice il prezzo prima

Se hai già chiesto due o tre preventivi lo hai notato: in questo settore il prezzo è quasi sempre dietro un modulo. Slope, che vende un gestionale per strutture, scrive nella pagina prezzi che il costo è determinato dalle specifiche necessità del cliente e invita a condividerle per ricevere un preventivo personalizzato (slope.it/prezzi). Amenitiz elenca cinque piani, da Core a Ultimate+, tutti a preventivo personalizzato (amenitiz.com/it/prezzi).

C'è anche chi ha scelto la strada opposta e non fa pagare nulla in partenza. Blastness lavora a commissione sulle prenotazioni tracciate, senza costi fissi né iniziali, e dichiara una commissione inferiore alla metà dei costi di intermediazione dei portali, senza però pubblicare la percentuale (blastness.com). È un modello pensato per strutture con volumi, dove una commissione su molti soggiorni giustifica il servizio: su un B&B da tre camere il conto è un altro.

Noi il numero lo scriviamo prima perché il prodotto è sempre lo stesso: un impianto già pronto, riempito con i tuoi contenuti. Non c'è un preventivo da fare perché non c'è niente da quantificare, e questo è anche il motivo per cui costa quello che costa.

Come si mette online, in pratica

Dal momento in cui decidi al momento in cui il sito è visibile passano uno o due giorni lavorativi, e il grosso del tempo dipende da quanto ci metti tu a mandare foto e testi.

I passaggi sono quattro.

• Scegli il piano. Annuale a 99,99 euro, biennale a 159,99, triennale a 199,99, IVA inclusa. Si paga in un'unica soluzione, non ci sono costi di attivazione.
• Scegli il nome del dominio. Lo registriamo noi e resta intestato a te, .it o .com.
• Compili il modulo con i contenuti. Nome della struttura, descrizione, camere, prezzi indicativi, indirizzo, contatti, CIN, e le foto. Se hai già i testi su Booking, sono un buon punto di partenza da riscrivere con parole tue.
• Il sito va online in 24-48 ore. Con dominio, hosting, certificato, WhatsApp e modulo contatti già attivi.

Per chi questo sito non va bene

Ci sono situazioni in cui la risposta giusta non siamo noi, e conviene saperlo prima di pagare invece che dopo.

• Chi vuole che l'ospite prenoti e paghi online. Serve un motore di prenotazione, e noi non lo diamo. Lestis lo include a 49,99 euro l'anno fino a due unità, bed-and-breakfast.it dichiara di includerlo nel canone.
• Chi deve tenere i calendari allineati con i portali. Senza channel manager e senza iCal le disponibilità restano da aggiornare a mano su ogni canale. Con due camere si regge, con dieci diventa un lavoro.
• Chi ha una struttura grande con tariffe che cambiano ogni giorno. Se ragioni per stagionalità, offerte last minute e revenue management, ti serve un sistema, non una vetrina.
• Chi vuole un progetto grafico disegnato da zero. Legittimo, ma è un'altra spesa: i listini delle agenzie su misura qui sopra vanno da 500 a oltre 4.000 euro, più il ricorrente annuale, e in cambio ottieni un lavoro su misura che noi non facciamo.
• Chi non ha foto decenti della casa. Tre foto scure raccontano una casa peggiore di quella che hai. Prima si fanno le foto, con la luce del mattino e le stanze in ordine, poi si mette online.
• Chi un sito ce l'ha già e funziona. Se esce quando cerchi il nome della struttura, si legge bene dal telefono ed è aggiornato, cambiarlo per cambiarlo non ti porta nulla.

Il passo pratico

Se il quadro ti torna, il modo più rapido per capire come verrebbe il tuo è aprire configura il tuo sito: scegli il nome, vedi le sezioni e i contenuti che servono, e da lì si parte.

Se invece vuoi prima valutare il prezzo, con il confronto voce per voce e i conti a tre anni, la pagina giusta è quanto costa un sito web per un B&B.