Prenotazioni dirette senza commissioni: il conto per un B&B con un sito suo

Quante notti dirette servono per ripagare il sito

Il ragionamento è questo: ogni prenotazione che ti arriva dal tuo sito invece che dal portale ti fa risparmiare la commissione su quella prenotazione. Il sito è ripagato quando la somma di quei risparmi supera quello che hai pagato per averlo.

La tabella usa il 15 per cento, cioè la commissione base indicata per Booking dai documenti pubblici che trovi citati nella sezione successiva. È un conto prudente per due motivi: la commissione si calcola anche sull'IVA e sugli extra accettati prima del check-in, quindi in euro è più alta di quella della colonna, e se non hai partita IVA sulla commissione ti si aggiunge l'imposta.

Detto in un altro modo: il rinnovo a 149 euro costa quanto la commissione su circa 990 euro di prenotazioni al 15 per cento. Sul piano triennale, 199,99 euro per 36 mesi, a 100 euro a notte servono quattordici notti dirette in tre anni per andare in pari, meno di cinque all'anno.

Le commissioni, e dove sono scritte

Booking non pubblica nessun tariffario. La tua percentuale è fissata struttura per struttura e l'unico posto dove leggerla è il tuo extranet. Le uniche cifre verificabili stanno in un documento pubblico, il provvedimento AGCM 31126 del 12 marzo 2024, che riporta quanto dichiarato da Federalberghi.

Su Airbnb non c'è una percentuale contrattata: ci sono due strutture di costo, descritte nell'articolo 1857 del Centro Assistenza. La differenza pesa, perché Airbnb sta spostando gli host verso il costo singolo e per chi ospita nello Spazio economico europeo la data per rivedere i prezzi è il 13 ottobre 2026. Chi non tocca le tariffe entro quella data espone lo stesso prezzo di prima e incassa meno.

Se leggi percentuali più alte di quelle qui sotto, quasi sempre mettono insieme la commissione base con programmi facoltativi che si comprano a parte. Il riferimento per una struttura che non aderisce a niente è il 15 per cento. Il conto di questa pagina è fatto su quello.

• Booking, commissione base: 15 per cento. Fonte: AGCM 31126, dichiarazioni Federalberghi.
• Partner Preferiti: tre punti in più sulla base, fino al 18 per cento. È un programma facoltativo che compra visibilità, non un riconoscimento di qualità. Il dettaglio è in Partner Preferiti di Booking: quanto ti costa il badge.
• Airbnb, costi condivisi: gran parte degli host paga il 3 per cento e l'ospite paga una quota a parte, per questo il prezzo che imposti e quello che l'ospite vede non coincidono.
• Airbnb, costi singoli: 15,5 per cento a carico dell'host, con l'ospite che vede esattamente il prezzo che imposti. È la struttura verso cui Airbnb sta spostando gli host, spiegata in Airbnb passa al 15,5 per cento a carico tuo.
• La base non è solo la camera. La clausola 2.2.2 di Booking include nella base l'IVA e gli extra accettati prima del check-in, colazione compresa. Il conto completo è in Quanto ti resta di una prenotazione da 100 euro.

Quanto lasci ai portali in un anno

La percentuale del tuo contratto la trovi nell'Extranet: non la indoviniamo noi. Mettila qui insieme al fatturato che passa dai portali e guarda la cifra.

Cosa fa il sito, e cosa non fa

Questa è la parte in cui conviene essere precisi, perché è quella su cui nascono i malintesi. Il sito che ti facciamo è una vetrina veloce con il tuo dominio: è la pagina che controlli tu quando qualcuno cerca il nome della struttura, e mostra le camere, i prezzi che decidi tu e un modo per scriverti in due tocchi.

Quello che non c'è dentro è il motore di prenotazione. La richiesta diretta ti arriva come messaggio WhatsApp, come mail dal modulo contatti o come telefonata, e la conferma la dai tu. La caparra si chiede con un bonifico o con un link di pagamento. Per chi ha più unità e vuole che l'ospite blocchi la data da solo alle undici di sera, serve un altro tipo di prodotto.

Sulle prenotazioni che arrivano dal tuo sito non prendiamo nessuna percentuale. Quello che paghi è il canone del sito, e finisce lì.

• Incluso: dominio .it o .com registrato e intestato a te, hosting, certificato SSL, SEO tecnica, pulsante WhatsApp, modulo contatti.
• Incluso: pubblicazione in 24-48 ore da quando mandi testi e foto, nessun costo di attivazione.
• Incluso: nessuna commissione nostra sulle prenotazioni. Se incassi con un link di pagamento, i costi sono quelli del tuo fornitore di pagamento e restano suoi.
• Non incluso: il motore di prenotazione, cioè la possibilità per l'ospite di prenotare e pagare da solo sul sito.
• Non incluso: il channel manager e la sincronizzazione dei calendari con Booking, Airbnb e gli altri portali.

Sul tuo sito puoi fare un prezzo più basso, e in Italia lo dice una legge

È la leva che rende il canale diretto competitivo, e moltissimi gestori non sanno di averla. In Italia il patto che ti obbliga a non offrire condizioni migliori sui tuoi canali è nullo per legge: legge 4 agosto 2017 n. 124, articolo 1 comma 166, in vigore dal 29 agosto 2017. Il divieto è assoluto e copre anche la parità verso il tuo stesso sito, come ricorda l'AGCM nel provvedimento 31412 del 17 dicembre 2024.

Lo scrive anche Booking. La clausola 2.1.4 delle Clausole Generali per i partner, versione italiana v2601_E_i consultata il 29 agosto 2026, dice testualmente che la struttura non è tenuta a fornire tariffe e condizioni uguali o migliori di quelle disponibili su altri canali. E dal lato europeo, Booking Holdings è gatekeeper ai sensi del Digital Markets Act dal 13 maggio 2024: nel comunicato IP/24/5828 la Commissione europea scrive che non può nemmeno adottare misure di effetto equivalente, cioè non può alzarti la commissione né rimuovere le tue offerte perché fai prezzi diversi altrove.

In pratica: una camera a 100 euro sul portale ti lascia 85 euro. La stessa camera a 95 euro sul tuo sito te ne lascia 95. L'ospite paga cinque euro in meno e tu ne incassi dieci in più. Il quadro completo, con quello che invece resta vietato, è in Puoi vendere a un prezzo più basso sul tuo sito?.

Due limiti da tenere a mente, perché sono quelli su cui si sbaglia: non puoi gonfiare il prezzo sul portale usandolo come vetrina, e non puoi mettere link e recapiti dentro la scheda della struttura. La libertà riguarda il prezzo, non il resto del contratto.

Il portale non si spegne, si ridimensiona

Un sito non sostituisce Booking. Il portale porta domanda nuova, gente che non sapeva che tu esistessi, e il sito non fa questo.

Il sito lavora sul passaggio successivo, che è il più sottovalutato: una parte degli ospiti ti scopre sul portale e poi cerca il nome della tua struttura su Google prima di prenotare. Se in quella ricerca trova solo la scheda del portale, quella prenotazione la paghi comunque, anche se l'ospite stava cercando proprio te. Il problema, quando succede, è raccontato in Cerco il nome della mia struttura e su Google esce Booking.

Va detta anche l'altra faccia. La prenotazione diretta non è gratis: costa il tuo tempo per rispondere, la gestione dell'incasso e il rischio di un no show se non chiedi una caparra. Il risparmio è reale, ma non è a costo zero.

L'obiettivo realistico è spostare una quota, non azzerare il portale. Se su cento notti dieci arrivano dirette, a 100 euro a notte sono 150 euro di commissioni non pagate: già oltre il costo del rinnovo.

"Senza commissioni" va verificato anche dalla parte del fornitore

La stessa frase compare sui siti di quasi tutti i fornitori, ma vuol dire cose diverse. Alcuni non prendono niente sulle prenotazioni e si fanno pagare un canone. Altri non hanno canone e si fanno pagare sulle prenotazioni. Un terzo caso è quello in cui il sito è economico ma il dominio non è tuo, e allora quello che stai comprando non è la stessa cosa.

La tabella mette i modelli uno accanto all'altro, con la pagina da cui viene ogni cifra. Sono listini pubblici rilevati il 30 agosto 2026: prima di decidere, riaprili, perché cambiano.

Le due domande da fare a chiunque, noi compresi, sono sempre le stesse. Chi resta intestatario del dominio il giorno che cambi fornitore, e quanto trattenete sulle prenotazioni oltre al canone.

Per chi questo non va bene

Il conto della prima sezione funziona solo in certe condizioni. Se ti riconosci in una di queste righe, questo prodotto non è quello giusto per te e preferiamo dirtelo prima che dopo.

In quasi tutti questi casi la risposta non è spendere meno: è spendere su un'altra cosa. Un channel manager, un gestionale, o niente.

• Vuoi che l'ospite prenoti e paghi da solo, in tempo reale. Il motore di prenotazione non è incluso. Ti serve un prodotto che lo abbia dentro.
• Gestisci più unità su più portali. Senza calendari sincronizzati il rischio di doppia prenotazione lo prendi tu. Prima viene il channel manager, poi il sito.
• Non riesci a rispondere entro poche ore. Una richiesta diretta senza risposta il giorno stesso torna sul portale, e il canale diretto non parte.
• Hai già un sito che riceve richieste. Se le mail arrivano, il tuo collo di bottiglia non è il sito.
• Lavori quasi solo con gruppi, aziende o agenzie con contratto. Il canale diretto ce l'hai già e passa dal telefono.
• Ti aspetti ospiti nuovi nei primi mesi. Il sito intercetta chi ti cerca per nome, non crea domanda che non c'è.
• Sei tecnicamente autonomo. Dominio e hosting presi da te costano meno di noi. Il conto per esteso è in Quanto costa un sito web per un B&B.

Cosa fare prima di comprare, e cosa serve per partire

Il primo passo non è comprare niente. Apri la fattura di commissione di un mese pieno e dividi quello che hai pagato per quello che hai incassato in quel mese. Quella è la tua percentuale reale, quella con dentro l'IVA e gli extra, e non la trovi in nessun articolo. Poi rifai la tabella della prima sezione con la tua tariffa media invece che con la nostra.

Se il numero ti convince, quello che ti chiediamo è poco: testi e foto della struttura da un modulo, il resto lo facciamo noi. Il sito è online in 24-48 ore, il dominio .it o .com è registrato e intestato a te, e testi, foto, orari e contatti li modifichi da solo senza chiamare nessuno.

Il listino completo con i tre piani, il confronto con agenzie e freelance e il conto su 36 mesi è in Quanto costa un sito web per un B&B. Se hai già deciso, si parte da Configura il tuo sito.